В Украине в процессе становления рынка услуг по управлению жильем довольно активно обсуждается вопрос о предъявлении к профессиональным управляющим (управляющим компаниям) специальных требований, которые бы позволили защитить собственников жилья от некомпетентности или недобросовестности управляющих. Это связано, прежде всего, со сложившимся среди чиновников и работников ЖКХ отношением к гражданам – собственникам квартир как к неграмотным, бесправным и не осознающим собственной ответственности потребителям. Кроме того, к этому подталкивает и недостаток навыков новых управляющих работать с собственниками как с клиентами.
Основными принципами управления многоквартирными домами в мировой практике являются пообъектность и ориентированность на клиента.
Принцип пообъектности выражается в том, что управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом его технического состояния, степени его благоустройства, состояния земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами благоустройства и озеленения на основании целей, определенных собственниками помещений данного дома.
Ориентированная на клиента деятельность управляющей организации характеризуется тем, что она направлена на удовлетворение запросов собственников жилья как клиентов. Управляющая организация действует в рамках полномочий, установленных договором управления, отчитываясь перед собственниками в установленном законом и договором порядке.
Способ и общий план достижения целей, предложенные управляющей организацией собственникам и согласованные с ними, ложатся в основу договора управления. Методы решения конкретных задач в рамках договора управляющая организация выбирает самостоятельно.
Читайте также: Как менялось качество услуг ЖКХ в мире?
В некоторых государствах Восточной Европы и Прибалтики (Словакия, Эстония, Латвия) собственники помещений в многоквартирном доме имеют право не создавать товарищество – юридическое лицо, а заключить на одинаковых для всех собственников в доме условиях общий договор с управляющим (управляющей компанией). В таком случае органом, ответственным за принятие решений, является общее собрание собственников, а управляющий готовит свои предложения для рассмотрения и утверждения общим собранием. В то же время практика работы управляющих в этих странах показывает, что для них предпочтительнее иметь в качестве партнера юридическое лицо – товарищество собственников и взаимодействовать с его правлением, а не заключать договор со всеми собственниками. Часто управляющие сами предлагают собственникам помещений в многоквартирных домах создать товарищество, а иногда даже выдвигают это в качестве условия заключения договора, разъясняют преимущества самоорганизации, содействуют в организации и регистрации товарищества.
В Украине собственники могут привлекать управляющую организацию на основании договора с объединением собственников. Управляющая организация отвечает перед собственниками помещений за предоставление всего комплекса услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг, что отражается в договоре управления.
Опыт разных стран показывает, что стоимость услуг управляющей организации может составлять 6–8% в структуре затрат на содержание дома, в то время как доля управленческих расходов в товариществе, в котором управление осуществляется правлением, может составлять 18–20%.
Германия
Жители такого дома ежемесячно вносят определенные суммы в «кассу», причем размер взносов утверждается на общем собрании. Часть денег идет на текущее обслуживание, ремонт и вывоз мусора, часть откладывается на капитальный ремонт. Порядок уборки подъездов и придомовой территории также решается на общем собрании: если жители готовы оплатить услуги специального человека – «хаусмастера», то именно он будет отвечать за чистоту. Если жильцы не готовы нести дополнительные расходы, убираются сами в соответствии с графиком. На поставку воды, электричества и газа каждый владелец квартиры заключает собственный договор с поставщиком. Отопление часто организовано собственными силами с помощью бойлерной.
Читайте также: Украинское ЖКХ «в плену» МВФ
Отдельно стоит сказать о вывозе мусора. В Германии принято сортировать мусор, прежде чем его выбрасывать. Обычно существует 3 вида контейнеров: для пищевых и органических отходов, для бумаги и для неорганических и химических отходов. Контейнеры являются собственностью мусоровывозящей компании и устроены таким образом, что сверх того объема, на который они рассчитаны, мусор в них поместить не получится. Соответственно компания вывозит только оплаченный объем.
Англия
В Англии на реформу ЖКХ ушло более 15 лет, но результат себя оправдал. В Англии и водоканал и электросети находятся в руках частных компаний. После приватизации цены упали, но потом стали расти, теперь счета за газ и электричество увеличиваются ежегодно на 6-10 процентов. Житель Лондона может свободно менять поставщиков электроэнергии, единственное ограничение – делать это не чаще раза в неделю. Поставщиков даже может быть несколько: у одного выгодно покупать электричество днем, у другого – ночью. Качество коммунальных услуг в Великобритании – понятие не эфемерное, оно определяется множеством измеряемых параметров. В частности, зафиксировано время дозвона до диспетчерской службы – 30 секунд – и время исполнения заявки по устранению неполадок.
США
США демонстрируют развитый рынок жилищных услуг с узкоспециализированной деятельностью организаций в сфере содержания и ремонта жилья. Например, в США инженерные сети внутри дома обслуживает одна фирма, приборы учета на системах теплоснабжения – вторая, насосы, установленные на системах теплоснабжения, – третья, бойлер (теплообменник) – четвертая и т. д. Для этого собственникам жилья необходим такой управляющий, который знает рынок подрядных работ и преимущества применения различных технологий, ориентируется в ценах, владеет различными инструментами финансирования и выступает как консультант по этим вопросам.
В разных штатах США ситуация с «коммуналкой» разная. Например, во Флориде, которая почти не газифицирована, главное — электричество. Поэтому его все экономят. Оплата происходит автоматически: деньги раз в месяц снимаются с банковского счета. Все долги копятся на банковских кредитках. И если деньги не внесены до 15-го числа — это грозит выселением из квартиры.
А вообще, квартплата в нашем понимании в США отсутствует. Есть налог на жилье, который платится раз в год и составляет 13% от стоимости дома или квартиры.
Организм человека постоянно находится под воздействием окружающей среды. Следствием данного фактора является закупорка пор, сухость кожи и многое другое. В решении данных вопросов Вам поможет косметология в Днепропетровске. Более детально ознакомиться с предлагаемыми услугами можно на сайте valeoderm.com.ua.
.gif)
