Как дальше жить совладельцам многоквартиного дома?

Реализация прав на совместную собственность потребовала создания определенных организационных форм объединения совладельцев в единый коллектив. В мировой практике такими формами стали кондоминиумы. Впервые они были созданы в США в 40-х годах прошлого века. За многие годы существования кондоминиумы показали свою высокую эффективность как работоспособная форма управления коллективной собственности многоквартирных домов. В нашей стране их аналогом стали объединения совладельцев многоквартирных домов.

 

Основные задачи таких объединений, их права и обязанности, методы работы и взаимоотношений с государственными и другими организациями были изложены в Законе «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома», принятом в конце 2001 года. Утверждая этот Закон, правительство и законодатели рассчитывали, что население начнет активно объединяться в подобные структуры и тем самым возьмет на себя ответственность за техническое состояние жилого фонда, освободив от этого государство. Однако ожидаемой активности не наблюдается. За время, прошедшее после принятия Закона, в стране создано около 17 тысяч ОСМД, это приблизительно 20% от существующих многоквартирных домов.

 

Вместе с тем альтернативы объединениям совладельцев сегодня не существует. Из года в год состояние жилфонда только ухудшается. И если экстренно не принять результативные меры, ситуация вообще может стать необратимой. Только эффективный и заинтересованный собственник способен мобилизовать финансовые, интеллектуальные, организационные и другие необходимые ресурсы для решения общей для всех квартировладельцев задачи – сделать свой дом технически устойчивым, энергоэффективным, комфортным и при этом с минимальным энергопотреблением. В какой-то мере этому должен поспособствовать Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», который вступил в силу с 1 июля т. г.

 

Направленность нового закона четко сориентирована на стимулирование процесса создания ОСМД во всех существующих многоквартирных домах. С этой целью на законодательном уровне отрегулированы многие проблемы, которые ранее возникали перед квартировладельцами, которые пытались создать подобные объединения. Так для многих камнем преткновения являлось саботирование местными чиновниками передачи земельных участков, на которых располагались дома, в собственность ОСМД. В предыдущих законах это положение было выписано не очень четко. В новом законе земельные участки, на которых находятся жилые здания, а также вспомогательные сооружения и придомовые территории, безвозмездно передаются в собственность или в постоянное пользование ОСМД. Более того, даже если здание за годы эксплуатации разрушилось, земельный участок остается в собственности объединения совладельцев. Серьезной проблемой для вновь создаваемых ОСМД было получение от бывших балансодержателей многоквартирного дома технической документации на здание, документов о вводе его в эксплуатацию и т.п. Новым законом установлено, что прежний балансодержатель обязан передать всю документацию в течение трех месяцев после регистрации объединения совладельцев. Если балансодержатель, ссылаясь на отсутствие такой документации, отказывает в ее передаче, ему установлен полугодичный срок на восстановление утраченной документации и представлении ее объединению. Причем все расходы на восстановление документации осуществляются за счет средств прежнего балансодержателя.

 

Читайте также: Многоэтажки: ящик Пандоры открыт

 

Принципиально новым положением этого закона является норма о том, что всем совладельцам многоквартирных домов, в которых еще не созданы ОСМД, дается годичный срок, чтобы определиться с формой управления своим домом. Если же за это время совладельцы не определятся с тем, как им управлять совместным имуществом, то закон дает право местным органам власти определиться, кто будет управлять таким домом. В этом случае уполномоченный представитель местной власти от имени совладельцев подпишет договор на управление жилым домом с выбранным местным органом управляющим. При этом совладельцы ни каким образом не смогут повлиять на выбор управляющего. Такой договор подписывается сроком на один год с автоматической пролонгацией на следующий, если за месяц до окончания срока договора совладельцы письменно не откажутся от него и предложат другую форму управления. Понятно, что это нововведение должно заставить совладельцев многоквартирных домов задуматься над тем, как более эффективно управлять совместной собственностью. Отдать управление в чужие руки либо заняться этим самим. Второй путь более рационален, так как никто, кроме самих собственников, не заинтересован в улучшении технического состояния жилья, повышении его энергоэффективности и сокращении энергопотребления.

 

Реализация такого пути потребует в обязательном порядке создания ОСМД. Возможности таких объединений в управлении совместной собственности довольно широкие и предполагают ряд вариантов. Во-первых, правление ОСМД может непосредственно управлять своим домом. Для этого набирается соответствующий персонал: бухгалтер, дворники, ремонтные работники и т.п. Правление организует и контролирует их работу по содержанию дома. Кроме того, правление заключает договора с организациями поставщиками различных коммунальных услуг по обслуживанию здания. Это касается всех видов энерго- и ресурсоснабжения, вывозки мусора, обслуживания лифтового хозяйства и пр. Правление разрабатывает и реализует (после одобрения общим собранием совладельцев) планы текущих и капитальных ремонтов, термомодернизационных мероприятий и т.п. Такая система управления требует определенной подготовки и квалификации членов правления ОСМД, которые взяли на себя ответственность за управления своим зданием, а также инициативы и желания заниматься этим довольно сложным делом. Второй вариант предусматривает привлечение к вышеперечисленной работе профессионального управляющего, которого нанимает правление ОСМД. В этом случае успех в управлении совместной собственности будет зависеть во многом от подготовки, опыта и деловых качеств управляющего. Со стороны правления ОСМД необходимо осуществлять постоянный контроль за работой такого управляющего и при необходимости корректировать его действия. Третий вариант предусматривает привлечение к управлению многоквартирным домом управляющей компании, делегировав ей права заключения договоров на обслуживание и техническую эксплуатацию здания. В этом случае управляющая компания использует своих штатных работников для обслуживания здания и привлекает необходимые организации для оказания коммунальных услуг. Правление ОСМД должно периодически заслушивать отчеты управляющей компании о результатах их деятельности, рассматривать и утверждать разработанные ими программы по улучшению технического состояния здания, повышения его энергоэффективности и сокращения энергопотребления.

 

Вместе с тем, какая бы ни была принята форма управления многоквартирным домом, очень важным является вопрос о компетенции членов правления ОСМД по всем аспектам, связанным с управлением своим зданием. Они должны разбираться во многих проблемах, от которых зависит состояние и будущее их совместной собственности. Это касается и особенностей бухгалтерского учета в жилищно-коммунальной сфере, порядка заключения различного рода договоров, взаимоотношений между различными организациями. Но, пожалуй, главное внимание следует уделить знаниям в вопросах термомодернизационных мероприятий. Как показывает практика, большинство председателей ОСМД крайне слабо ориентируются в эффективности этих мероприятий, целесообразной последовательности в их реализации, сроках окупаемости. Вместе с тем долговечность, энергоэффективность, низкое энергопотребление наших зданий и как следствие – снижение уровня оплаты за жилищно-коммунальные услуги, во многом зависят от того насколько успешно будет проведена термомодернизация существующего жилого фонда. Учитывая это, было бы целесообразно организовать широкомасштабное обучение как действующих, так и перспективных руководителей ОСМД.