Тобто 95 % житла - це приватні квартири, а з ними і самі будинки, які фактично отримали свого колективного співвласника.
Тобто, кожний багатоквартирний будинок - це є громада Співвласників Багатоквартирного Будинку. Саме юридична реєстрація факту Об`єднання цієї громади співвласників і є створенням ОСББ.
Для чого це потрібно зробити?
Наші люди поки що продовжують вважати, що їх власністю є лише квартири, а сам будинок – це вже власність міста чи комунального ЖЕКу, тому що будинки рахуються на їх балансі. Але це хибне ствердження! Балансоутримування будинку ніяким чином не впливає на аксіому власності і може відбуватися лише за рішенням співвласників.
Насправді, відповідно до частини другої статті 382 Цивільного Кодексу України визначено, що власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.
Тобто, власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками самого будинку в цілому, а також всього загального неподільного майна та обладнання, яке в ньому знаходиться.
Таким чином, всі власники квартир і приміщень багатоквартирного будинку повинні чітко зрозуміти наступне: будинок – це НАШЕ спільне майно і саме нам вирішувати, як і яким чином його утримувати.
Щоби прийняти колективне рішення щодо утримання будинку, якраз і є допомогою факт створення у будинку ОСББ. Саме через законний механізм в ОСББ працює демократичний принцип прийняття колегіальних рішень. Більшість проголосувала за те, щоби залишитися на обслуговуванні в ЖЕКу – добре, так тому бути. Проголосували за те, щоби змінити ЖЕК та найняти інше підприємство – так і буде. Проголосували, що будемо самостійно хазяйнувати – і це можливо.
Головне в цьому те, що співвласники отримують від створення ОСББ у своєму будинку ПРАВО на вибір : з ким, як, і за які кошти буде утримуватися їх спільне майно.
Хто вирішить проблеми «старого» будинку?
Багато хто з мешканців будинків висловлює наступну позицію : ви, влада, зробіть нам спочатку капітальний ремонт у будинку, от тоді, можливо, поговоримо про ОСББ.
Потрібно визнати, що така ультимативна позиція мешканців є відголоском пострадянського менталітету громадян нашої країни і у певній мірі є зрозумілою. Наші люди поки що продовжують вважати, що їх власністю є лише квартири, а сам будинок – це вже власність міста чи комунального ЖЕКу. Тим не менш мусимо визнати і об’єктивні причини. Враховуючи застарілий стан більшості житлових будинків, його співвласники розуміють, що не зможуть самостійно і повністю профінансувати капітальний ремонт свого спільного майна і тому налаштовані надалі очікувати від місцевої влади та держави виділення коштів на їх будинки.
Але давайте реально подивимося на це сподівання людей. І що ми маємо у законодавчій базі?
У ст.10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» визначено, що колишні власники (їх правонаступники), які володіли багатоквартирними будинками до моменту приватизації, зобов'язані брати участь у фінансуванні їх ремонту та сприяти організації його проведення у порядку, що визначається Кабінетом Міністрів України.
Такий Порядок визначений Постановою Кабінету Міністрів від 08.10.1992 №572, у якій є багато суперечливого, але там є те, на що загалом ніхто не звертає особливої уваги (крім суду!). А саме, п.11 Постанови визначає: «Цей Порядок набуває чинності після впровадження реформи системи оплати праці і поширюється як на колишніх власників так і на їх правонаступників». Ви чули про впровадження реформи системи оплати праці за останні 22 роки? Чи може хтось знає про випадки перемоги мешканців будинку у суді щодо отримання коштів на капітальний ремонт за цією Постановою? Отож…
Потрібно реально дивитися на фактичний стан речей і не чекати «другого пришестя», а прийти до розуміння наступного: спасіння утопаючих – справа рук самих утопаючих! Будинок - це НАШЕ спільне майно і саме НАМ, його співвласникам, потрібно думати про те, що з ним робити!
Необхідно однозначно визнати, що держава чи місцева влада не зможе у повному обсязі капітально ремонтувати за кошти бюджету фактично чужу приватну власність, хоч і колективну. Тим самим визнати безперспективність сподівань, що з податків всіх мешканців міста будуть постійно надалі виділятися кошти на ремонти приватизованих будинків.
Трохи тішить те, що у ст.24 Закону України «Про ОСББ» визначено, що колишній власник, на балансі якого перебував багатоквартирний будинок до передачі на баланс об'єднанню, бере участь в організації та фінансуванні першого після передачі на баланс капітального ремонту будинку відповідно до законодавства.
Це визначення теж достатньо сумнівне до реалізації його виконання, але хоча б визначає конкретну особу - балансоутримувача, що приймає участь у фінансуванні капітального ремонту і з якого моменту. Крім того, тут вже діють двосторонні відносини двох юридичних осіб, що на порядок збільшує можливість вимагати у конкретної сторони фінансування капітального ремонту будинку, де створено ОСББ. Багато ще приходилося чути про таке, що «ми платимо великі кошти у тарифі від ЖЕКу, там прописаний поточний ремонт , то нехай вони і ремонтують!
І знову потрібно визнати, що за останні 20 років не було закладено у цей тариф жодної копійки на відрахування для капітального ремонту. У тарифі від ЖЕКу йде мова саме про поточне обслуговування та поточний ремонт елементів будинку. А що це таке за нормативними документами? Це ремонт не більше ніж 5-10% від всього елементу чи конструкції. Тобто, якщо, наприклад, застаріла каналізаційна труба має довжину 100м, то грошей з тарифу на поточний ремонт (заміну) визначено не більш ніж на 7 метрів. Навіть якщо при самому належному утриманні кожний рік міняти по 7м, то зрозуміло, що немає шансів досягнути навіть 6-7 частини від всієї труби, бо вже застаріє та зіпсується раніше замінена. А скільки ще інших елементів будинку так само потребують ремонту? І, якщо врахувати, що тарифи не відповідають фактичній собівартості, і те, що ЖЕКу з загальної суми нарахувань потрібно спочатку сплатити податки в повному обсязі, то картина з поточними ремонтами взагалі стає сумною, а про якісь капітальні і мови немає. Ось така, на жаль, реальність…
Держава та місцева влада, безумовно, не зможе залишитися осторонь від своїх виборців і тому наразі розглядаються законопроекти щодо окремих цільових Програм та процедури пільгового кредитування, за яким держава відшкодовує відсотки по кредиту таким чином, щоби для співвласників ця сума була фактичною позикою, розподіленою на кілька років.
Крім того, місцевий бюджет також буде змушений приймати участь у фінансуванні капремонтів у житловому фонді міста, в обсягах затверджених коштів, та окремо виділяти їх на безповоротній основі.
Тоді все це разом і буде тим шляхом виходу зі складної ситуації. Але у будь якому разі, пріоритетом виділення таких коштів влада визначає саме ті будинки, де співвласники самоорганізувалися і створили ОСББ.
Переваги створення ОСББ
ОСББ є неприбутковою організацією і у разі, коли стає необхідність самостійно хазяйнувати у будинку через статутні органи, розмір внеску на утримання будинку та території визначається виключно самими мешканцями. Підрахували витрати на утримання, зробили кошторис, визначили розмір внеску з квадратного метра і затвердили це зборами. Все, нікуди не треба йти погоджувати або затверджувати в органах влади.
Крім того, ОСББ не є платником ПДВ, тому ці 20%, які у ЖЕКу сьогодні відраховуються і не можуть йти на обслуговування будинку, в ОСББ залишаються в повному обсязі і їх цілком можна акумулювати на особистий рахунок будинку для створення ремонтно-резервного фонду та використовувати на цільові потреби свого будинку.
ОСББ, укладаючи відповідні договори, як колективний замовник житлово-комунальних послуг у їх виконавців, може більш якісно впливати на належне виконання послуг, має право змінити поганого виконавця та укласти договір з іншою, як юридичною, так і фізичною особою.
Рішення прийняті в ОСББ згідно Статуту є обов’язковими до виконання всіма співвласниками будинку, незалежно від того, чи став такий власник квартири членом ОСББ чи ні. У будь - якому разі власник квартири чи приміщення зобов’язаний приймати участь в утриманні будинку та території і своєчасно сплачувати всі належні платежі. Якщо знаходиться такий власник, що не бажає сплачувати свою частку платежів, то суд, як правило,через судовий наказ приймає рішення на користь ОСББ і такому боржнику прийдеться сплатити не тільки суму боргу, але і за юридичні послуги та за витрати суду.
У певної пільгової категорії громадян, яка проживає в будинках де створено ОСББ, залишається право на отримання пільг та субсидій у повному обсязі. Для підтвердження цього була навіть прийнята окрема Постанова Кабінету Міністрів України від 13.11.2013 № 860.
Законодавством передбачено для ОСББ право на отримання прибудинкової території у власність або в оренду. Таким чином, саме мешканці будинку, де створено ОСББ, зможуть мати право визначати що саме розміщувати на своїй прибудинковій території або навіть отримувати сплату за її використання, наприклад, за стоянку автомобілів та використовувати ці кошти на поліпшення стану свого будинку.
Ніхто не може розпоряджатися своїм майном краще, ніж його власник. І саме власнику, а у випадку ОСББ – співвласнику, закон надає право вибору найкращого способу управління своїм спільним майном. ОСББ – це єдиний на сьогодні механізм управління спільним майном у багатоквартирному будинку, тому це не далеке майбутнє, а є реальним сьогоденням.
Джерело: http://proosbb.info/
.gif)
