То есть 95 % жилья - это частные квартиры, а с ними и сами дома, которые фактически получили своего коллективного совладельца.
То есть, каждый многоквартирный дом - это Объединение Совладельцев Многоквартирного Дома. Именно юридическая регистрация факта Объединения общества совладельцев и является созданием ОСМД.
Для чего это нужно сделать?
Наши люди пока продолжают считать, что их собственностью являются только квартиры, а сам дом - это уже собственность города или коммунального ЖЭКа, потому что дома числятся на их балансе. Но это ошибочное утверждение! Балансоутримування дома никаким образом не влияет на аксиому собственности и может происходить только по решению совладельцев.
На самом деле, согласно части второй статьи 382 Гражданского Кодекса Украины определено, что собственникам квартиры в двух - или многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей совместной собственности помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, которое обслуживает больше одной квартиры, а также сооружения, здания, которые предназначенные для обеспечения потребностей всех владельцев квартир, а также собственников нежилых помещений, расположенных в жилом доме.
То есть, владельцы квартир многоквартирных домов являются совладельцами самого дома в целом, а также всего общего неделимого имущества и оборудования, которое в нем находится.
Таким образом, все собственники квартир и помещений многоквартирного дома должны четко понять следующее: дом - это НАШЕ общее имущество и именно нам решать, как и каким образом его содержать.
Чтобы принять коллективное решение по содержанию дома, как раз и является помощью факт создания в доме ОСМД. Именно через законный механизм в ОСМД работает демократический принцип принятия коллегиальных решений. Большинство проголосовало за то, чтобы остаться на обслуживании в Жэке - хорошо, так тому быть. Проголосовали за то, чтобы изменить ЖЭК и нанять другое предприятие - так и будет. Проголосовали, что будем самостоятельно хозяйствовать - и это возможно.
Главное в этом то, что совладельцы получают от создания ОСМД в своем доме ПРАВО на выбор : с кем, как, и за какие средства будет содержаться их совместное имущество.
Кто решит проблемы «старого» дома?
Многие из жителей домов высказывает следующую позицию : вы, власть, сделайте нам сначала капитальный ремонт в доме, вот тогда, возможно, поговорим об ОСМД.
Нужно признать, что такая ультимативная позиция жителей является отголоском постсоветского менталитета граждан нашей страны и в определенной мере понятна. Наши люди пока продолжают считать, что их собственностью являются только квартиры, а сам дом - это уже собственность города или коммунального ЖЭКа. Тем не менее должны признать и объективные причины. Учитывая устаревший состояние большинства жилых домов, его совладельцы понимают, что не смогут самостоятельно и полностью профинансировать капитальный ремонт своего общего имущества и поэтому настроены в дальнейшем ожидать от местной власти и государства выделения средств на их дома.
Но давайте реально посмотрим на это надежды людей. И что мы имеем в законодательной базе?
В ст.10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» определено, что бывшие собственники (их правопреемники), которые владели многоквартирными домами до момента приватизации, обязаны принимать участие в финансировании их ремонта и оказывать содействие организации его проведения в порядке, что определяется Кабинетом Министров Украины.
Такой Порядок определен Постановлением Кабинета Министров украины от 08.10.1992 №572, в которой есть много противоречивого, но там есть то, на что вообще никто не обращает особого внимания (кроме суда!). А именно, п.11 Постановления определяет: «Настоящий Порядок вступает в силу после введения реформы системы оплаты труда и распространяется как на бывших владельцев так и на их правопреемников». Вы слышали о введения реформы системы оплаты труда за последние 22 года? Или может кто-то знает о случаях победы жильцов дома в суде по получению средств на капитальный ремонт за этим Постановлением? Итак...
Нужно реально смотреть на фактическое положение вещей и не ждать «второго пришествия», а прийти к пониманию следующего: спасение утопающих - дело рук самих утопающих! Дом - это НАШЕ общее имущество и именно НАМ, его совладельцам, нужно думать о том, что с ним делать!
Необходимо однозначно признать, что государство или местная власть не сможет в полном объеме капитально ремонтировать за средства бюджета фактически чужую частную собственность, хоть и коллективную. Тем самым признать бесперспективность надежд, что из налогов всех жителей города постоянно будут в дальнейшем выделяться средства на ремонты приватизированных домов.
Немного радует то, что в ст.24 Закона Украины «Об ОСМД» определено, что бывший владелец, на балансе которого находился многоквартирный дом до передачи на баланс объединению, участвует в организации и финансировании первого после передачи на баланс капитального ремонта дома в соответствии с законодательством.
Это определение тоже достаточно сомнительное к реализации его исполнения, но хотя бы определяет конкретную личность - балансодержателя, что принимает участие в финансировании капитального ремонта и с какого момента. Кроме того, здесь уже действуют двусторонние отношения двух юридических лиц, что на порядок увеличивает возможность требовать в конкретной стороны финансирования капитального ремонта дома, где создано ОСМД. Много еще приходилось слышать о таком, что «мы платим большие средства в тарифе от ЖЭКа, там прописан текущий ремонт , то пусть они и ремонтируют!
И снова нужно признать, что за последние 20 лет не было заложено в этот тариф ни копейки на отчисления для капитального ремонта. В тарифе от ЖЭКа идет речь именно о текущее обслуживание и текущий ремонт элементов дома. А что это такое за нормативными документами? Это ремонт не больше чем 5-10% от всего элемента или конструкции. То есть, если, например, устаревшая канализационная труба имеет длину 100м, то денег с тарифа на текущий ремонт (замену) определено не более чем на 7 метров. Даже если при самом должном содержании каждый год менять по 7м, то понятно, что нет шансов достичь даже 6-7 части от всей трубы, потому что уже устареет и испортится раньше заменена. А сколько еще других элементов дома так же требуют ремонта? И, если учесть, что тарифы не соответствуют фактической себестоимости, и то, что Жэк с общей суммы начислений нужно сначала уплатить налоги в полном объеме, то картина с текущими ремонтами вообще становится грустной, а про какие-то капитальные и речи нет. Вот такая, увы, реальность...
Государство и местная власть, безусловно, не сможет остаться в стороне от своих избирателей и поэтому сейчас рассматриваются законопроекты относительно отдельных целевых Программ и процедуры льготного кредитования, по которым государство возмещает проценты по кредиту таким образом, чтобы для совладельцев эта сумма была фактической займом, распределенной на несколько лет.
Кроме того, местный бюджет также будет вынужден принимать участие в финансировании капремонтов в жилищном фонде города, в объемах утвержденных средств, и отдельно выделять их на безвозвратной основе.
Тогда все это вместе и будет тем путем выхода из сложной ситуации. Но в любом случае, приоритетом выделения таких средств власти определяет именно те дома, где совладельцы самоорганизовались и создали ОСМД.
Преимущества создания ОСМД
ОСМД является неприбыльной организацией и в случае, когда становится необходимость самостоятельно хозяйствовать в доме через уставные органы, размер взноса на содержание дома и территории определяется исключительно самими жителями. Подсчитали расходы на содержание, сделали смету, определили размер взноса с квадратного метра и утвердили это собранием. Все, никуда не надо идти согласовывать или утверждать в органах власти.
Кроме того, ОСМД не является плательщиком НДС, поэтому эти 20%, которые в Жэке сегодня отчисляются и не могут идти на обслуживание дома, в ОСМД остаются в полном объеме и их вполне можно аккумулировать на личный счет дома для создания ремонтно-резервного фонда и использовать на целевые нужды своего дома.
ОСМД, заключая соответствующие договоры, как коллективный заказчик жилищно-коммунальных услуг в их исполнителей, может более качественно влиять на надлежащее исполнение услуг, имеет право изменить плохого исполнителя и заключить договор с другой, как юридическим, так и физическим лицом.
Решения приняты в ОСМД согласно Устава являются обязательными к исполнению всеми совладельцами дома, независимо от того, стал ли такой владелец квартиры членом ОСМД или нет. В любом случае владелец квартиры или помещения обязан принимать участие в содержании дома и территории и своевременно уплачивать все причитающиеся платежи. Если находится такой собственник, что не желает оплачивать свою долю платежей, то суд, как правило,через судебный приказ принимает решение в пользу ОСМД и такому должнику придется оплатить не только сумму долга, но и за юридические услуги и за расходы суда.
В определенной льготной категории граждан, которая проживает в домах где создано ОСМД, остается право на получение льгот и субсидий в полном объеме. Для подтверждения этого была даже принята отдельная Постановление Кабинета Министров Украины от 13.11.2013 № 860.
Законодательством предусмотрено для ОСМД право на получения придомовой территории в собственность или в аренду. Таким образом, именно жители дома, где создано ОСМД, смогут иметь право определять что именно размещать на своей придомовой территории или даже получать оплату за ее использование, например, за стоянку автомобилей и использовать эти средства на улучшение состояния своего дома.
Никто не может распоряжаться своим имуществом лучше, чем его владелец. И именно владельцу, а в случае ОСМД - совладельцу, закон предоставляет право выбора наилучшего способа управления своим общим имуществом. ОСМД - это единственный на сегодня механизм управления общим имуществом в многоквартирном доме, поэтому это не далекое будущее, а является реальным настоящим.
Источник: http://proosbb.info/
.gif)
