Придбавши або приватизувавши квартиру, кожен з нас стає її власником. З цим все досить просто. Але мало хто знає, що більшість багатоквартирних будинків в прямому сенсі «висить в повітрі», адже земля під будинком та навколо нього, зазвичай не належить його мешканцям. Виявляється, що господарем землі, може бути територіальна громада, ЖБК або ОСББ, забудовник, якщо він придбав її під будівництво, або хтось інший. Сама ж земля може перебувати як у когось у власності, так і в користуванні.
Отож, виникає певний парадокс. Прибудинкова територія призначена в першу чергу саме для забезпечення нормальної життєдіяльності мешканців будинку, а ось правами на неї нерідко користуються зовсім інші суб’єкти. Взаємовідношення, між якими, часом нагадують перебіг бойових дії. Яскравим прикладом є Київ, де мало не щодня замість дитячих майданчиків та спортивних площадок виникають будівельні паркани, а зелені сквери замінюють на чергові торгівельно-розважальні комплекси та новобудови.
Читайте також: Мешканців «придавило» податками
Ситуацію потрібно змінювати, з цим згодні і урядовці, і широкі кола громадськості. Та ось проблема, в Україні, навіть немає уніфікованого визначення терміну «прибудинкова територія», оскільки Податковий та Земельний кодекси, Закони «Про ОСББ», «Про житлово-комунальні послуги», «Про регулювання містобудівної діяльності», дають різне розуміння цього поняття. Аби виправити ситуацію, Мінрегіоном розроблено законопроект «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо визначення прибудинкової території» (№9727), яким пропонується внести ясність в термінологію, визначивши за прибудинкову територію не лише так звану «пляму забудови» (тобто місце на якому розташований будинок та належні споруди), а й землю потрібну для відповідного обслуговування та забезпечення житлових, соціальних і побутових потреб власників квартир та нежитлових приміщень.
На практиці, така правова невизначеність призводить до того, що більшість ОСББ та ЖБК не можуть юридично оформити свої права на землю. За словами голови правління громадської організації «Асоціація Територіальна громада» Сергія Дєдова, в столиці з тисячі об’єднань лише 23 мають необхідні документи, решта ж будинків фактично «висить» у повітрі. Аби якось вплинути на ситуацію півтори сотні голів київських ОСББ та ЖБК на початку червня навіть вдалися до пікетування столичної адміністрації. «Було подано 343 подання, які закінчились тільки одним, Київрада надає землю в оренду на п’ять років. Від цього люди звичайно відмовляються, адже за орендовану землю потрібно платити значно вищі податки. До того ж виготовлення самої проектної документації влітає в копійчину. Головне управління земельних ресурсів вийшло на цифру в 60 тис грн, завдяки нашому пікетуванню суму знизили до 21 тис грн. Так, ми боремось, щоб ця цифра була ще менша, бо в інших містах дешевше», - розповів «У.К.» пан Дєдов.
Читайте також: Нерухомість в обіймах Податкової
За словами громадського лідера, вже на черговому засіданні Київради, що відбудеться 20 вересня цього року, стане зрозуміло яким буде порядок оформлення та передачі у власність або користування прибудинкових територій в столиці.
Оформлення необхідної документації є справжнім головним болем і в регіонах. За словами директора асоціації «Підтримки ЖК, ЖБК та ОСББ» Олега Новікова проектні роботи з оформлення прибудинкової території для звичайної «хрущівки» можуть коштувати 10 – 15 тис. грн, а сам процес може затягнутися на рік – півтора.
Пан Новіков зауважив, що в заветованому проекті закону про ОСББ («У.К.» - «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об’єднань співвласників багатоквартирного будинку», № 8474), були пропозиції спростити передачу землі.
Дійсно, пропонувалася нова редакція ст. 42 Земельного кодексу України, яка мала містити положення, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі і споруди, належать по праву спільій сумісній власності, тобто власникам жилих та нежилих приміщень у таких багатоквартирних будинках. Також пропонувалося закріпити норму, згідно з якою у разі утворення в багатоквартирному житловому будинку об’єднання співвласників, воно має право отримати земельну ділянку, на якій розташована прибудинкова територія, у постійне користування.
Водночас, в зауваженні Головного юридичного управління Апарату Верховної Ради України стосовно цього законопроекту зазначалося, що відхилений проект мав і суттєві недоліки, адже він не передбачав підстав та порядку набуття співвласниками відповідних прав на землю, та й сам механізм передачі земельних ділянок у користування ОСББ мав незрозумілі правові наслідки для вже оформлених у власність ділянок.
Земля має належати власникам
Теоретично можливими є кілька основних сценаріїв визначення правового статусу прибудинкових територій: передати землю в користування юридичним особам, що фактично управляють будинком (ОСББ, ЖБК, тощо), або закріпити її за співвласниками багатоквартирного будинку. Більшість експертів схиляються саме до другого варіанту. За переконанням голови Громадської ради при Мінрегіоні Олександра Скубченко, земельна ділянка під будинком разом з прибудинковою територією повинна належати до спільного майна багатоквартирного будинку, і знаходитись в спільній власності мешканців будинку.
Подібний сценарій має чимало переваг: посилюється контроль власників та мешканців будинку над юридичною особою; існує можливість компенсації збитків власникам в разі знищення самої будівлі. «У випадку знищення (руйнування) багатоквартирного будинку, частка у праві спільної власності на земельну ділянку, яка входить до складу спільного майна багатоквартирного будинку, повинна зберігатись за співвласниками, адже в них має хоч щось після цього залишитися. Вони мають право нею розпорядитися, продати, або побудувати на ній щось нове», - розповів «У.К.» пан Скубченко.
Читайте також: Прибудинкова територія: неабиякі пристрасті
Передача прибудинкових територій до «рук» мешканців дозволить частково вирішити й проблеми старих будинків, адже люди зможуть продати цю землю та придбати собі нове житло. Тим більше, що чимало таких «сталінок» та «хрущівок» знаходиться саме в центральній частині міст, в яких придатна під забудову земля коштує великих грошей. Але найбільшим позитивом від подібних кроків все ж стане захист від свавілля місцевої влади та деяких забудовників, що перетворюють дитячі майданчики та сквери на чергові розважально-торгівельні комплекси та автозаправки.
«Рецепти» від Мінрегіону та громадськості
Мінрегіон пропонує на обговорення новий законопроект, що має вдосконалити правовий статус ОСББ. В проекті Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об’єднань співвласників багатоквартирного будинку», оприлюдненому на сайті міністерства, пропонується закріпити прибудинкову територію на праві спільної часткової власності (без права на виділ частки у натурі і без права відчуження окремо від жилих/нежилих приміщень) саме за власниками. «Частка земельної ділянки кожного із співвласників дорівнює частці кожного із співвласників у праві власності на багатоквартирний житловий будинок. Забороняється відчуження, а також забороняється звернення стягнення на цю частку окремо від жилих або нежилих приміщень в будинку та її виділення в природі», - йдеться в порівняльній таблиці до законопроекту. В той же час, така прогресивна норма породжує й певну правову колізію, адже частина ЖБК та ОСББ вже встигли отримати її у власність або безстрокове користування.
Водночас, при реалізації цих норм можуть виникати й певні складнощі. Наприклад, в процесі фактичного розмежування прибудинкових територій між сусідніми будинками. «Масових спорів та проблем поки що не має, по одній причині. Мало хто визначає розміри та конфігурацію земельних ділянок багатоквартирних будинків. Підставою для їх визначення є проекти розподілу територій та відповідна землевпорядна документація. Проекти розподілу кварталів в багатьох містах відсутні, а їх виготовлення коштує десятків тисяч, то які можуть бути землі дворів?», - зауважує Олександр Скубченко. За його словами, окреслення меж прибудинкових територій потребує погодження з сусідніми землекористувачами, яке в разі виникнення конфліктних ситуацій має вирішуватись в судовому порядку.
Читайте також: Термін «прибудинкова територія» узгодять та уніфікують
З іншого боку, проведення таких меж дозволить скоригувати й вартість прибирання територій навколо кожного будинку, адже нарешті стане відомо, хто й за що має платити.
Отож, навколо прав власності над прибудинковою територією продовжується справжня боротьба. Парламентарі, місцева влада, експерти, забудовники, приватні ЖЕКи, ОСББ, мають свої погляди відносно того, хто має право володіти або користуватися цією землею. Головне, щоб в програші не лишилися мільйони українців, що можуть стати небажаними гостями на власній землі.
.gif)
