Приобретая или приватизируя квартиру, каждый из нас становится ее владельцем. С этим все просто. Но мало кто знает, что большинство многоквартирных домов в прямом смысле «висит в воздухе», ведь земля под домом и вокруг него, обычно не принадлежит его жителям. Оказывается, что хозяином земли, может быть территориальная община, ЖСК или ОСМД, застройщик, если он приобрел ее под строительство, или кто-то другой. Сама же земля может находиться как в чьей-то собственности, так и в использовании.
Поэтому, возникает определенный парадокс. Придомовая территория предназначена в первую очередь именно для обеспечения нормальной жизнедеятельности жителей дома, а вот правами на нее нередко пользуются совсем другие субъекты, взаимоотношения между которыми порой напоминают ход «боевых» действий. Ярким примером является Киев, где почти ежедневно вместо детских и спортивных площадок возникают строительные заборы, а зеленые скверы заменяют очередные торгово-развлекательные комплексы и новостройки.
Читайте также: Жильцов «придавило» налогами
Ситуацию нужно менять, с этим согласны и чиновники, и широкие круги общественности. Но вот проблема, в Украине даже нет унифицированного определения термина «придомовая территория», поскольку Налоговый и Земельный кодексы, законы «Об ОСМД», «О жилищно-коммунальных услугах», «О регулировании градостроительной деятельности», дают разное понимание этого понятия. Чтобы исправить ситуацию, Минрегион разработал законопроект «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно определения придомовой территории» (№ 9727), которым предлагается внести ясность в терминологию, определив за придомовую территорию не только, как называемое «пятно застройки» (т.е. место на котором расположен дом и надлежащие сооружения), но и землю необходимую для соответствующего обслуживания и обеспечения жилых, социальных и бытовых потребностей собственников квартир и нежилых помещений.
На практике, такая правовая неопределенность приводит к тому, что большинство ОСМД и ЖСК не могут юридически оформить свои права на землю. По словам председателя правления общественной организации «Ассоциация Территориальная община» Сергея Дедова, в столице тысячи объединений и только 23 имеют необходимые документы. Остальные дома фактически «висят» в воздухе. Чтобы как-то повлиять на ситуацию, полторы сотни глав киевских ОСМД и ЖСК в начале июня даже прибегли к пикетированию столичной администрации. «Было подано 343 представления, которые закончились только одним, Киевсовет предоставляет землю в аренду на пять лет. От этого люди обычно отказываются, ведь за арендованную землю нужно платить значительно более высокие налоги. К тому же изготовление самой проектной документации влетает в копеечку. Главное управление земельных ресурсов вышло на цифру в 60 тыс грн, благодаря нашему пикетированию сумму снизили до 21 тыс. грн. Но мы боремся, чтобы эта цифра была еще меньше, потому что в других городах дешевле», - рассказал «У.К.» господин Дедов.
Читайте также: Недвижимость в объятиях Налоговой
По словам общественного лидера, уже на очередном заседании Киевсовета, которое состоится 20 сентября этого года, станет понятно, каким будет порядок оформления и передачи в собственность или пользование придомовых территорий в столице.
Оформление необходимой документации является настоящей головной болью и в регионах. По словам директора ассоциации «Поддержки ЖК, ЖСК и ОСМД» Олега Новикова проектные работы по оформлению придомовой территории для обычной «хрущевки» могут стоить 10 - 15 тыс. грн, а сам процесс может затянуться на год - полтора. Новиков отметил, что в заветированном проекте закона об ОСМД («У.К.» - «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно объединений совладельцев многоквартирного дома», № 8474), были предложения упростить передачу земли.
Действительно, предлагалась новая редакция ст. 42 Земельного кодекса Украины, которая должна содержать положения, о земельных участках, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним здания и сооружения, принадлежащие на праве общей совместной собственности собственникам жилых и нежилых помещений в таких многоквартирных домах. Также предлагалось закрепить норму, согласно которой в случае образования в многоквартирном жилом доме объединение совладельцев, оно имеет право получить земельный участок, на котором расположена придомовая территория, в постоянное пользование. В замечании Главного юридического управления Аппарата Верховной Рады Украины относительно этого законопроекта отмечалось, что отклоненный проект имел и существенные недостатки, ведь он не предусматривал оснований и порядка приобретения совладельцами соответствующих прав на землю и сам механизм передачи земельных участков в пользование ОСМД, имел непонятные правовые последствия для уже оформленных в собственность участков.
Земля должна принадлежать владельцам
Теоретически возможны несколько основных сценариев определения правового статуса придомовых территорий: передать землю в пользование юридическим лицам, фактически управляют домом (ОСМД, ЖСК и т.д.), или закрепить ее за совладельцами многоквартирного дома. Большинство экспертов склоняются именно ко второму варианту. По убеждению председателя Общественного совета при Минрегионе Александра Скубченко, земельный участок под домом вместе с придомовой территорией должен принадлежать к общему имуществу многоквартирного дома, и находиться в общей собственности жильцов дома.
Подобный сценарий имеет немало преимуществ: усиливается контроль владельцев и жильцов дома над юридическим лицом; существует возможность компенсации убытков собственникам в случае уничтожения самого здания. «В случае уничтожения (разрушения) многоквартирного дома, доля в праве общей собственности на земельный участок, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, должна сохраниться за совладельцами, ведь у них должно хоть что-то после этого остаться. Они имеют право ею распорядиться, продать, или построить на ней что-то новое », - рассказал «У.К.» господин Скубченко.
Читайте также: Придомовая территория: нешуточные страсти
Передача придомовых территорий в «руки» жителей позволит частично решить и проблемы старых домов, ведь люди смогут продать эту землю и приобрести себе новое жилье. Тем более, что немало таких «сталинок» и «хрущевок» находится именно в центральной части городов, в которых пригодная под застройку земля стоит больших денег.
Но главным удовольствием от подобных шагов все же станет защита от произвола местных властей и некоторых застройщиков, которые превращают детские площадки и скверы в очередные развлекательно-торговые комплексы и автозаправки.
«Рецепты» Минрегиона и общественности
Минрегион предлагает к обсуждению новый законопроект, который усовершенствует правовой статус ОСМД. В проекте Закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно объединений совладельцев многоквартирного дома», обнародованном на сайте министерства, предлагается закрепить придомовую территорию на праве общей долевой собственности (без права на выдел доли в натуре и без права отчуждения отдельно от жилых/ нежилых помещений) именно за владельцами.
«Доля земельного участка каждого из совладельцев равна доле каждого из совладельцев в праве собственности на многоквартирный жилой дом. Запрещается отчуждение, а также запрещается обращения взыскания на эту долю отдельно от жилых или нежилых помещений в доме и ее выделение в натуре», - говорится в сравнительной таблице к законопроекту. В то же время, такая прогрессивная норма порождает и определенную правовую коллизию, ведь часть ЖСК и ОСМД уже успели получить ее в собственность или бессрочное пользование.
В то же время, при реализации этих норм могут возникать и определенные сложности. Например, в процессе фактического разграничения придомовых территорий между соседними домами. «Массовых споров и проблем пока нет, по одной причине. Мало кто определяет размеры и конфигурацию земельных участков многоквартирных домов. Основанием для их определения являются проекты распределения территорий и соответствующая землеустроительная документация. Проекты распределения кварталов во многих городах отсутствуют, а их изготовление стоит десятки тысяч, то какие могут быть придомовые земли?», - отмечает Александр Скубченко.
По его словам, определение границ придомовых территорий требует согласования с соседними землепользователями, которое в случае возникновения конфликтных ситуаций должно решаться в судебном порядке.
Читайте также: Термин «придомовая территория» согласуют и унифицируют
Кроме того, проведение таких границ позволит скорректировать и стоимость уборки территорий вокруг каждого дома, ведь наконец-то станет известно, кто и за что должен платить.
Так, вокруг прав собственности над придомовой территорией продолжается настоящая борьба. Парламентарии, местные власти, эксперты, застройщики, частные ЖЭКи, ОСМД, имеют свои взгляды относительно того, кто имеет право владеть или пользоваться этой землей. Главное, чтобы в накладе не остались миллионы украинцев, которые могут стать нежеланными гостями на собственной земле.
Реклама: Современное телевидение радует наш глаз огромным количеством фильмов, передач, ток-шоу и прочее. Это помогает нам подробно узнавать о мире вокруг нас. Особое место занимают различного рода реалити-шоу. Вашему вниманию предлагается смотреть дом 2 онлайн на сайте video-dom2.org. Будьте ближе к своим любимым героям.
.gif)
