Керуючі житловим фондом компанії (управителі) зіткнулися з тим, що енергопостачальники тепер загрожують відключенням електроенергії, вимагаючи 100% передоплату (при цьому мешканці, як і раніше, оплачують послуги до 20-го числа наступного за розрахунковим місяцем). Відомо багато випадків, коли управитель попереджає постачальника про виключення того чи іншого будинку із загального договору на постачання електроенергії у зв'язку зі створенням ОСББ, але постачальник відмовляється це робити, посилаючись на те, що останнє не звернулося до нього з пропозицією укласти договір, і продовжує виставляти рахунки на управителя (та ж проблема виникає і при зміні управителів). Цьому сприяє також і те, що постачальники категорично відмовляються укладати договори з управителями окремо з кожним будинком.
Один будинок - один договір
В ході реформи ринку ЖКГ введено новий підхід до договірних відносин у цій сфері. Договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком зараз укладається з певним, відповідно до законодавства Управителем, уповноваженим на це рішенням зборів співвласників. Він підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, і є обов'язковим для всіх мешканців. Тобто законодавство встановлює, що багатоквартирний будинок - це окремий об'єкт (електрифікована споруда), який має індивідуальні характеристики та особливості. Кожен такий об'єкт вимагає індивідуального підходу до управління. На Управителя покладено обов'язок вести облік доходів та облік витрат окремо по кожному багатоквартирному будинку. Таким чином, якщо Управитель надає послуги з управління групі будинків, то він оформляє відповідні договори по кожному будинку окремо.
Таке ж відсилання до норми «один будинок - один договір» міститься і в законі про ринок електроенергії, де розділяються поняття побутового споживача і колективного побутового споживача, в якості якого як раз і виступає керуюча компанія або ОСББ. У постанові НКРЕКП про правила роздрібного ринку електричної енергії у разі укладення договору за двома і більше об'єктами споживач подає документи, передбачені підпунктом 3 по кожному з об'єктів споживача. Це значить, що необхідно укладати договір з постачальником по кожному будинку окремо незалежно від того, керує компанія (управитель) одним будинком або декількома.
Правда є нюанс, який варто врахувати при укладанні договору з постачальником електроенергії. Якщо в будинку, крім житлових приміщень, знаходяться також і офісні приміщення Управителя, то при відключенні будинку від електроенергії за борги мешканців будуть знеструмлені також і приміщення Управителя, що завадить йому обслуговувати інші будинки. Тому рекомендується заздалегідь укласти окремий договір на обслуговування офісних та адміністративних приміщень Управителя в будинку з іншим постачальником електроенергії. В цьому випадку можна по одному будинку подати окремі заяви-приєднання, законодавство це дозволяє.
Умови оплати - на вибір
Законодавство аж ніяк не зобов'язує керуючі компанії оплачувати електроенергію, спожиту для місць загального користування та електропостачання роботи ліфтів, за передоплатою. Оплата може бути у формі:
1) планових платежів з наступним перерахунком, який проводиться за фактично відпущену електричну енергію згідно з даними комерційного обліку;
2) передоплати з остаточним розрахунком, який проводиться за фактично відпущену електричну енергію згідно з даними комерційного обліку;
3) оплати за фактично відпущену електричну енергію відповідно до даних комерційного обліку.
А це означає, що постачальник електроенергії повинен при укладанні договору передбачити різні варіанти оплати, щоб споживач мав можливість вибору. Споживач перед укладенням договору про постачання електричної енергії повинен вибрати відповідну комерційну пропозицію та вказати її в заяві-приєднанні до умов договору постачання електричної енергії споживачу. Ця комерційна пропозиція є невід'ємним додатком до договору.
Враховуючи, що розрахунки щодо надання послуги з управління багатоквартирним будинком здійснюються співвласниками до 20 числа місяця, наступного за розрахунковим (пункт 29 Правил управління), то і Управитель (як представник співвласників багатоквартирного будинку) цілком резонно також може розраховуватися виключно за лічильниками на початку періоду, наступного за розрахунковим.
Таким чином, керуючому доцільно самостійно вибирати спосіб оплати з урахуванням своїх фінансових можливостей.
Останнє слово - у споживача
Що стосується загроз електропостачальників припинити обслуговування споживачів шляхом розірвання договору на постачання і розподіл електроенергії, то й тут закон не на їхньому боці. Договір постачання електроенергії може бути розірваний достроково тільки на вимогу споживача послугою, якщо мешканці вирішать про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого Управителя. У цьому випадку вони зобов'язані не пізніше ніж за два місяці до розірвання попередити про це свого Управителя. Управитель не пізніше, ніж за 20 днів до припинення користування послугою зобов'язаний повідомити про це постачальника та оператора системи і в цей же термін здійснити сплату всіх платежів до останнього дня користування послугою. Після цього у споживача є 90 днів на укладення нового договору з іншим постачальником електроенергії, і, якщо це не буде зроблено, то вже оператор системи зобов'язаний знеструмити такого споживача за зверненням постачальника «останньої надії».
Взаєморозрахунки, однак, навряд чи вийде закрити достроково остаточно, тому в останній день обслуговування будинку рекомендується здійснити спільний з постачальником послуги вихід для зняття показників лічильника для остаточного з ним розрахунку.
Поки енергопостачальники будуть давити своїм монопольним становищем на управителів, а ті в свою чергу відстоювати свої законні права, - заручником ситуації будуть мешканці багатоповерхівок, як кінцевий споживач послуг.
Звичайно, було б правильніше, щоб крапку в цих питаннях ставили не юристи і суди різних інстанцій, занурившись у вивчення законодавства, а саме НКРЕКП, чітко по пунктах і без двозначності розставивши всі крапки над «і» в регуляторних порядках для енергопостачальників, в яких би і відобразилися всі перераховані вище норми.
І надзвичайно важливим аспектом в зазначених взаємовідносинах є верховенство Законів України над Постановами та Кодексами затвердженими нацрегулятором.
17 Жовтня 2019 p. 10:34
