В 2015 году эпопеи всеобщей «ОСМД-изации» многоквартирных домов исполнится 20 лет. Как известно, первое Положение о порядке организации и деятельности объединений собственников жилья Кабмин утвердил еще в 1995 году, издав Постановление №588. Причем первые 5 лет действия этого документа, создание объединений являлось не правом, а обязанностью. Директива оказалась несбыточной - владельцы квартир в очередь на регистрацию объединений не выстроились. В 2002 году на смену Постановлению №588 пришел Закон №2866-III «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», но и он не сумел прыгнуть выше головы. В масштабе страны ОСМД до сих пор экзотика.
Годы идут, закон не меняется
Проблема в том, что на практике недостатки создания ОСМД нередко перевешивают потенциальные преимущества, особенно в домах, построенных несколько десятилетий назад. В немалой степени это обусловлено пробелами и дефектами законодательного регулирования. Но хуже всего то, что украинские законотворцы вместо усовершенствования и корректировки Закона «Об ОСМД», периодически усугубляют ситуацию, дополняя законодательство новыми неоднозначными нормами.
Принятие Верховной Радой печально известного Закона №1198-VII и новогоднего пакета поправок к Налоговому кодексу — из этой серии «модернизации». Поэтому возврат ОСМД статуса неприбыльных организаций принципиально ничего не меняет. Ситуация лишь возвращена на исходные позиции. Действующие ОСМД избавлены от налоговых проблем и, возможно, от вынужденной ликвидации, но в остальном все осталось по-прежнему.
Примечательно, что за все время действия Закона «Об ОСМД» в него внесены лишь точечные поправки. По сути, закон корректировался лишь дважды: был уточнен порядок регистрации и ликвидации объединений. Еще два раза депутаты поправили его формально — изменили название госорганов и изъяли устаревшую ссылку.
Фонтан идей, поправок — море
Правда, в парламенте ОСМД не обделены вниманием. Корректировка деятельности объединений - одна из самых популярных тем законотворчества в жилищно-коммунальной сфере. За последние 15 лет в Верховную Раду было подано 33 проекта, прямо касающихся объединений владельцев квартир. И это не удивительно, ведь в Законе «Об ОСМД» с момента принятия множество недомолвок.
Так, в законе отсутствует прямой запрет на создание нескольких ОСМД в одном доме, поскольку объединения «привязаны» к жилым комплексам, а их в одном доме может быть несколько. Нет прямого запрета на прием в ОСМД за плату. В то же время, требование об уведомлении всех совладельцев квартир о предстоящем учредительном собрании сейчас выполнить крайне сложно или даже невозможно. Процедура создания ОСМД в новостройках прописана недостаточно четко. Предоставление объединениям технической документации и выделение придомовой территории, взаимоотношения с совладельцами, которые не изъявили желания вступить в объединение, и с получателями льгот и субсидий — все это до конца не урегулированные аспекты деятельности объединений.
Верховная Рада уже несколько раз принимала законы, которые вносят серьезные корректировки или вовсе переписывают набело правила деятельности ОСМД, но до их вступления в силу дело так и не дошло. Два закона заветированы президентами, третий после принятия «завис» в парламенте, четвертый — закончил свой путь на одобрении в первом чтении. Как следствие, пробелы и проблемы остаются. А страдают от этого все.
«Брешей» могло и не быть
Самый свежий пример — возврат Президентом в парламент проекта №2469а (с ноября 2014 — №0961) в сентябре 2014 года. В итоге проект отправлен в утиль: в начале февраля Верховная Рада попыталась преодолеть вето, но не смогла.
Между тем, документ содержал важные поправки. Помимо упрощенного, но неоднозначного порядка принятия в ОСМД, он «прикрывал лавочку» создания застройщиками «карманных» объединений, и в целом был ориентирован на решение четырех серьезных проблем. В частности, проект закрывал «бреши», которые позволяют превращать ОСМД в «клубы для избранных»: отказывать владельцам квартир в предоставлении копий принятых решений, требовать уплаты вступительных взносов, проводить закрытые собрания, затягивать процедуру принятия новых членов объединений. Однако, из-за одной спорной нормы, на проекте, прохождение которого в парламенте заняло почти два года (первоначально был подан еще летом 2013 года), был поставлен крест.
Похожая ситуация и с тремя другими «недопринятыми» проектами. Правда, все они, в отличие от проекта №0961, предлагали изменить действующие правила кардинально и спорных нововведений содержали намного больше. В частности, речь о нашумевшем проекте №8474, принятом и заветированном в 2012 году, депутатском проекте №4423, «замороженном» на стадии второго чтения, и проекте №2855, подписанном спикером Верховной Рады. Так, проект №2855 на создание объединений в новостройках отводил 3 месяца, по истечении этого срока предписывал создать ОСМД добровольно-принудительно. Проект №4423 позволял «соображать на двоих» — учреждать ОСМД голосами двух собственников квартир или нежилых помещений, — на повторном учредительном собрании. А в предложениях к проекту №8474, переданных в парламент, Президент констатировал и спорность поправок, и ущемление совладельцев в правах, и широкие возможности для конфликтов и злоупотреблений.
Вообще, за годы действия Закона «Об ОСМД» в Верховной Раде сформировалась целая библиотека идей на любой вкус. Например, один из проектов предлагал разрешить создавать ОСМД в подъездах, другой — не облагать налогом доходы членов ОСМД, потраченные на ремонт или оснащение квартиры. Оба предложения — заведомо непроходные. Но и конструктивных предложений в парламент поступило также немало.
К примеру, проект №4423 содержал отдельный раздел, посвященный государственной поддержке ОСМД. Проект №8474 прямо предусматривал, что в одном доме может быть создано только одно ОСМД, а проект №2855 позволял ОСМД получить статус коллективного потребителя.
По хоженым тропам
Сейчас наиболее вероятная перспектива — принятие парламентом проекта №1565 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», уже одобренного в первом чтении. В плане регламентации деятельности ОСМД он является «духовным наследником» проекта №8474. Оба проекта полностью изымают из Закона упоминание о содержании домов на балансе, членах ОСМД и членстве в объединении. Согласно проекту №1565, в работе ОСМД вольны принимать участие все совладельцы, которым фактически предоставляются права полноценных участников ОСМД — на участие в собраниях, голосование, получение копий решений и т.д. Вместе с тем, и решения ОСМД становятся обязательны для всех совладельцев (а не только для членов объединений — как сейчас). Как и проект №8474, проект №1565 разрешает создавать в одном доме только одно ОСМД, а в новостройках — только после регистрации собственности на большую часть квартир и помещений. В то же время, в нем более четко прописан порядок передачи ОСМД технической документации, изъята спорная норма об утверждении порядка письменного опроса совладельцев уставом ОСМД и т.п.
Поэтому в случае принятия проекта №1565 целый блок проблем будет решен. Однако, к сожалению, не исключено, что им на смену придут новые, поскольку реанимированы и спорные нормы проекта №8474. Да и сам вариант наделения совладельцев правами и обязанностями членов ОСМД не идеален, так как близок к «принудиловке».
Как следствие, часть критических замечаний, высказанных в адрес проекта №8474, снова актуальна. В частности, это касается нормы, позволяющей создавать «квартальные ОСМД» — одно объединение в нескольких домах. Не отвечает проект и на вопрос, что делать уже существующим ОСМД, которые после вступления в силу нововведений фактически окажутся вне закона — до внесения изменений в уставы.
Хотя, по большому счету, проблема не замыкается на корректировке Закона «Об ОСМД», земельного законодательства и правил доступа к информации о совладельцах домов. Основной тренд в регулировании деятельности ОСМД, который сохраняется уже много лет, — свести к нулю расходы государства на содержание многоквартирных домов. Проект №1565 — очередной шаг в этом направлении, освобождающий бывших собственников зданий от обязанности проведения капитального ремонта. Поэтому внесение в Налоговый кодекс скандальной поправки, лишившей ОСМД статуса неприбыльных организаций — скорей закономерность, чем недочет. И нет гарантий, что в будущем не будет предпринята новая попытка заработать на объединениях совладельцев. Особенно, если учесть специфику украинского законотворчества.
В 2001 году, когда Закон «Об ОСМД» был еще проектом, Президент в своих замечаниях акцентировал внимание на недопустимости двух его норм: проведении учредительного собрания тремя собственниками и установлении объединением обязательных платежей пропорционально площади помещений, принадлежащих совладельцу. Что мы имеем в итоге? Идея о проведении «собраний на троих» до сих пор бередит умы законотворцев, а норма о пропорциональной плате не только не изъята из Закона, но и трансформирована в идею о голосовании «метрами». Одним словом, верить, что в скором будущем ОСМД в Украине заживут беспроблемно и счастливо, можно. Но это — безнадежный оптимизм.
Валентин Хорошун, специально для ИА «Украина Коммунальная»