Жилищные объединения появились почти две тысячи лет назад, а сама идея кондоминиума зародилась во времена Римской империи, когда сенат принял законы, разрешавшие гражданам владеть отдельными жилыми помещениями в городских «многосемейных» домах.
В США и странах Западной Европы, где исторически подавляющая часть жилищного фонда находится в частной собственности, под приватизацией понималась не массовая бесплатная передача жилья гражданам, а продажа жилья. Жилые дома либо полностью принадлежат одному собственнику, будь то муниципалитет или частное лицо, либо - кондоминиуму, в котором нет муниципальной собственности. На западе невозможно увидеть дом, где одновременно были бы муниципальные и частные квартиры. Каждый собственник квартиры или нежилого помещения автоматически является членом ассоциации совладельцев жилья.
Практически каждая ассоциация в дополнение к уставу принимает внутренние правила, которые определяют права и обязанности домовладельцев. В Европе широко распространена судебная практика по делам с участием ассоциаций собственников жилья. В основном такие дела касаются задолженностей по обязательным платежам домовладельцев или нарушения установленных в кондоминиуме правил. Важно понимать, что собственники жилья в кондоминиумах не требуют какой-либо финансовой помощи от муниципалитетов, поскольку всегда сами оплачивали стоимость услуг по содержанию и ремонту своего собственного жилья.
Товарищество жильцов, как правило, оплачивает все услуги (отопление, водоснабжение, электроэнергия и т.д.), а с неплательщиками разбирается уже самостоятельно – максимальный срок неуплаты составляет, как правило, три месяца. Само же объединение жильцов не связано ни с какими управляющими и эксплуатирующими организациями, а напрямую заключает договора с местными фирмами на оказание услуг по вывозке мусора, обслуживанию лифта или ремонту водопроводных кранов. При всем этом тарифы на услуги не могут быть произвольно завышены - они утверждаются органами государственной власти, однако даже в стоящих рядом жилых домах могут отличаться друг от друга.
Читайте также: Суровые правила жизни в европейских ОСМД
Вот уже почти двадцать лет кондоминиумы в США формируются в основном в домах-новостройках. Реклама жилья в кондоминиумах, строится на преимуществах, которые получают члены ассоциации собственников жилья: право голоса во всех внутренних вопросах, возможность непосредственного участия в делах ассоциации, самостоятельный выбор управляющих и эксплуатирующих организаций, право влиять на качество и стоимость услуг предоставляемых ими услуг.
В большинстве западных стран граждане рассматривают приобретение жилья в собственность как инвестицию, их главная задача - содействовать тому, чтобы стоимость квартиры не уменьшалась со временем, а, по возможности, прирастала. Собственнику принадлежит только помещение (квартира), все встроенные помещения, общее инженерное оборудование, прилегающие территории находятся в совместной собственности. К общей собственности могут относиться тренажерные залы, сауны, бассейны, парковка и т.д.
Система совместного домовладения в Германии – воплощает один из классических алгоритмов работы кондоминиума. Инвестор, собственник строительства или реконструкции жилого дома, принимает решение о разделении недвижимого имущества, и составляет заявление о разделении собственности и управлении недвижимостью, а также план разделения, где уточнено, что является общей собственностью, планы каждой квартиры, а также горизонтальные планы дома.
План разделения регистрируется и проходит обязательный контроль, до этого продать ничего нельзя. Каждая квартира получает свою земельную книгу, имеющую три раздела: - собственник и расположение квартиры; - права третьих лиц на общем земельном участке и ограничения; - привлечение кредитов. Общий земельный участок (общее имущество) делится в зависимости от площади на равные части, и каждый собственник квартиры получает Х условных частей общего земельного участка, в зависимости от площади квартиры – это его право голоса на общем собрании. Отличительной особенностью данных кооперативов является то, что любой гражданин Германии обязан вступить в товарищество вместе с приобретением квартиры в собственность, и ни один из собственников квартир не может отказаться от вступления в товарищество.
Читайте также: Камни преткновения ОСМД
В соответствии с законодательством большинства стран ЕС, окна жилых домов являются общим имуществом. Поэтому окна все одинаковые, герметичные со стеклопакетом, не требуют окраски и ремонта. Регуляторы температуры установлены даже на полотенцесушители – нагреваются только в нужный момент (перед принятием душа, или для сушки полотенца), в остальное время теплоноситель отключен и жилец за него не платит. В подвалах не жалюзийные решётки, а пластиковые стеклопакеты. Двери в квартиры не металлические, а из специального противопожарного материала, способного выдержать пламя до 30 минут. Мусоропроводы отсутствуют, их не нужно чинить и проводить санобработку. Контейнеры для мусора пластиковые, не требуют обслуживания и очень долговечны. Доступ на площадку, где установлены контейнеры, для посторонних отсутствует. Кроме того, производится раздельный сбор мусора самими жильцами.
.gif)
