Рус Укр
ГлавнаяПубликацииОСМДОСМД готовят к революции
Новости ЖКХ
01 апреля 2020 г.
31 марта 2020 г.
27 марта 2020 г.
23 марта 2020 г.
17 марта 2020 г.
11 марта 2020 г.
03 марта 2020 г.
28 февраля 2020 г.
Опросы все опросы
ЧТО ПРЕПЯТСТВУЕТ ВАМ ВОВМРЕМЯ ПЛАТИТЬ ПО СЧЕТАМ ЗА УСЛУГИ ЖКХ?
Слишком высокие тарифы
Регулярное повышение квартирной платы
Низкое качество услуг или их полное отсутствие
Не соблюдение исполнителями сроков по вывозу мусора
Бездействие ЖЭКа
Ничего, я всегда вовремя плачу
Я не считаю нужным платить за коммунальные услуги

 




 


 

ОСМД готовят к революции

Правительство готовится внести в Раду новые сенсационные проекты законов, регламентирующие деятельность ОСМД. Концепцию документов разрабатывали юристы Backer & McKenzie. Предложенные нормы кардинально меняют понятие права на совместную собственность

Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ на официальном сайте обнародовало для общественного обсуждения тексты сразу двух законопроектов, принятие которых должно урегулировать деятельность объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). В частности, после утверждения документов правительством, в Верховную Раду планируется внести проект закона «Об особенностях права собственности во многоквартирном доме», а также проект изменений в Гражданский Кодекс. Последним предусмотрены правки в статьи, регулирующие право собственности в многоэтажном доме.

Необходимость таких кардинальных законодательных изменений назрела давно, а четкие очертания приобрела после того, как Президент Виктор Янукович в июле ветировал принятые парламентариями два законопроекта, призванные регулировать деятельность объединений жильцов. В августе Минрегион объявил о том, что разработкой концепции нового документа будут заниматься юристы иностранной компании Backer & McKenzie, работа которой оплачивается за счет средств Международной финансовой корпорации (IFC, входит в группу Всемирного Банка). В самой корпорации «Украине Коммунальной» рассказали, что выбор юркомпании проходил на конкурсной основе, который делился на несколько этапов. В нем участвовало 5 компаний, среди которых были как украинские, так и зарубежные юрфирмы. Украинское представительство Backer & McKenzie сумело предложить концепцию законопроекта, наиболее соответвующую условиям конкурса. Сумма средств, в которую оценена работа юристов, разумеется, не разглашается.

Читайте также: ОСМД в партии льготного кредитования

Уже в ноябре тогдашний Министр регионального развития, строительства и ЖКХ Анатолий Близнюк пообещал, что новый законопроект будет внесен в парламент к концу 2012 года. Вчера в Минрегионе «Украине Коммунальной» сообщили, что документ пройдет широкое общественное обсуждение, в ходе которого будут учтены мнения экспертов, юристов и представителей самих ОСМД.

Достаточно нестандартное внесение новых норм в законодательство путем предложения сразу двух проектов объясняется тем, что регистрация отдельного законопроекта «Об особенностях права собственности во многоквартирном доме» противоречила бы Гражданскому Кодексу (ГК). В частности, согласно ст. 4 ГК, если субъект законодательной инициативы подал в Раду проект, которым регулируются гражданские отношения иначе, нежели прописано в Кодексе, то такой субъект обязан одновременно подать аналогичный проект изменений в ГК, сообщается в пояснительной записке.

Документом действительно предлагается совершенно отличные от закрепленных законодательством нормы, связанные с правоотношениями с собственностью. А именно, украинцам предлагается два варианта управления своими многоквартирными домами, во многом схожим с европейской практикой. В первом случае, - путем регистрации ОСМД в качестве юридического лица и автоматического членства всех жильцов в нем. Во втором - предусмотрено создание объединения без госрегистрации юрлица. При этом жильцы выбирают управителя, с которым заключают договор.

В проекте отсутствует понятие «балансодержатель», и все владельцы квартир являются «сособственниками» общего имущества многоквартирного дома. Речь идет о помещениях общего пользования (например, подъезды, коридоры, подвальные помещения), опорных конструкциях дома, механическом, электрическом, сантехническом оборудовании, а также других сооружений возле дома, то есть на его территории. Придомовая территория определяется как территория возле дома (обозначенная градостроительной и землеупорядительной документацией) и, что крайне важно, - к такой территории также отнесли участок, на котором расположен и сам дом.

При этом застройщик, или предыдущий собственник многоквартирного дома (таким здание признается при наличии более 2 квартир) обязан передать по одному экземпляру проектной документации муниципалитету, Госархистройинспекции и ОСМД. Если объединение не создано – документ передается управителю. Проектная документация подразумевает под собой, кроме прочего, наличие техпаспорта здания, схем внутридомовых сетей водо- и тепло- газо – электроснабжения и паспортов лифтового хозяйства. Фактически, этой нормой сделана попытка разрешить многолетний спор между коммунальными предприятиями-монополистами и жильцами о том, кто является собственником внутридомовых сетей.

Чиайте также: ОСМД - разменная карта в игре чиновников

Кроме того, проектом запрещается разделять совместную собственность. То есть помещения и территория, собственниками которых являются владельцы квартир, не могут быть поделены между ними. Также невозможно будет говорить о выделении части имущества или земельного участка в натуре одному из собственников. Кредиторы объединения не смогут претендовать на это имущество, требовать взыскания с него.

Совладельцы многоквартирных домов (физические или юридические лица, территориальная община, государство) получают права свободно пользоваться совместным имуществом, принимать участие в управлении им, принимать решения о проведении реконструкций, капитальных и текущих ремонтов. Примечательно, что в проекте закона заложена норма, которая позволит совладельцам свободно выбирать поставщиков как жилищных, так и коммунальных услуг. Последнее будет достаточно сложно сделать с учетом естественных монополий в этой сфере. Жильцы смогут передавать в аренду или в пользование помещения, находящиеся в их совместной собственности, а также получать возмещения в случае нанесения ущерба совместному имуществу.

Одна из самых нтересных норм касается доступа совладельцев дома к информации. В частности, документом предусмотрен равный доступ жильцов к проектной документации, условиям эксплуатации дома. Кроме того, жильцы имеют право получать информацию о расходовании средств, в частности, затрат на обслуживание, содержание и ремонты совместного имущества, оплату услуг ЖКХ, страховку совместного имущества.

Но, кроме финансовых отчетов и техдокументации, проектом предусмотрено право жильцов получать информацию про собственников всех квартир и нежилых помещений, а также про площадь таких помещений. «Эта норма предусмотрена для того, чтобы при создании объединения или принятии совладельцами совместных решений они могли четко знать, кто владеет какой площадью и, соответственно, как распределяется ответственность среди жильцов», - объяснил «Украине Коммунальной» руководитель проекта IFC «Энергоэффективность жилищного фонда Украины» Гжегож Гайда.

По его словам, предстоит доработать процедуру выдачи такой информации для собственников квартир из Реестра. «Это нормальная европейская практика. Важно понимать, что открытие доступа к Реестру не подразумевает, что можно будет получить абсолютно всю информацию про то, чем владеет тот или иной гражданин. Открыта будет только информация о том, кому принадлежит конкретная квартира, и какая площадь находится в собственности. Кроме того, в дальнейшем ОСМД может  вести свой реестр, перечень сособственников, в котором будут отмечать все изменения», - уточнил господин Гайда. 

Вместе с тем, у жильцов достаточно большой перечень обязанностей. Прежде всего, они должны обеспечивать надлежащее техническое и санитарное состояние совместной собственности, придерживаться чистоты в местах общественного пользования, а главное, - выполнять решения сборов совладельцев дома. То есть, каждый совладелец будет обязан нести материальную ответственность по содержанию дома и территории, а также участвовать в проведении ремонтов и модернизации.

Читайте также: ОСМД: история проблемы и динамика развития

Финансовое участие каждого собственника будет определяться пропорционально количеству квадратных метров жилых и нежилых помещений, которыми он владеет. Соответственно, аналогично по площади, которая принадлежит жильцу будет определяться количество его голосующих акций на сборах. Таким образом, проектом предложено отойти от закрепленного ныне принципа «один человек – один голос». Это позволит не нарушать справедливость при распределении материальных обязательств. 

То есть, тот, кто владеет большей площадью будет иметь большее количество голосов на сборах, но и при этом нести большие финансовые обязательства по ремонту и содержанию дома. При этом, такая процедура не потребует отдельного распределения голосующих акций и их какого-либо документального подтверждения, отмечают в IFC. «Например, в доме общей площадью две тысячи квадратных метров мне принадлежит квартира в двести квадратов. Соответственно, я владею десятью процентами общей собственности», - отметил господин Гайда.

При этом сама процедура проведения сборов в документе прописана четче, чем в действующем законодательстве. После того, как будет выяснен перечень совладельцев, инициативная группа в составе 3 человек созывает сборы. Теперь они должны будут уведомить всех жильцов за две недели до их проведения в письменном виде. Не явившиеся по ряду причин на сборы, получат возможность проголосовать за то или иное решение в специальной анкете, которая будет разноситься поквартирно. Кворум по-прежнему состоится при наличии двух третей голосов. Ключевые решения (капремонт, модернизация и т.д.) в том числе и по вопросу создания ОСМД, будут приниматься, в случае, если площадь принадлежащая проголосовавшим «за» сособственникам, будет составлять 75% от всех жилых и нежилых квадратных метров. Предусмотрена также возможность принять решения по менее серьезным вопросам в 50% голосующих акций «за». О решении, которое было принято и зафиксировано в протоколе сборов, совладельцев уведомляют в течение 10 дней со дня проведения сборов.

Документом предусмотрено, что управлять совместным имуществом владельцы квартир смогут выбирая уполномоченное лицо, которое будет иметь право заключать договора от имени всех собственников, например, договор с управителем, не регистрируя при этом юрлицо. Договор с управителем должен соответствовать типовому договору, утвержденному правительством. Именно в договоре определяется объем и стоимость услуг управителя. «Это не означает, что обязательно должен быть определен исключительно профессиональный управитель для дома. Законопроектом жильцам дается право управлять домом самостоятельно, в том числе , путем создания ОСББ», - пояснили «Украине Коммунальной» в IFC.

Впрочем, несмотря на уточнение множества положений, касающихся прав собственности на совместное имущество, условия, при которых жильцам позволят управлять своим домом без регистрации ОСМД как юрлица, и другие положения уже вызывают целый перечень нареканий экспертов.

Читайте также: Жители ОСМД знают как экономить на тепле

«Жители всех многоэтажек должны иметь возможность реализовать свое право общей собственности на многоквартирные дома, и только они должны принимать решение относительно общей собственности, в том числе, и об избрании способа управления многоквартирным домом (создание ОСМД, или поручения управления согласно договору управляющему), - отмечает глава Общественного совета при Минрегионе Александр Скубченко. - То есть, логика законопроекта верна. Но впечатление от ее реализации оставляет желать лучшего. Вообще, упрощение процедуры создания ОСМД и усиления ответственности совладельцев по его (ОСМД) обязательствами, которые составляют суть законопроекта, на мой взгляд, направлены только на развитие банковских кредитных продуктов в жилом секторе страны, а не на развитие ОСМД как института конкурентного воздействия на рынок жилищных услуг».

«Неясно, как будет формализовано через Реестр имущественных прав право совместной собственности на общее имущество - вспомогательные помещения, служебные квартиры и т.д., - сообщила «Украине Коммунальной» юрист Татьяна Монтян. – Совершенно размыто и непонятно прописана процедура «объединения совладельцев без регистрации юрлица» с целью «выбрать управителя». Кто будет этот управитель? На каком основании, и кто именно будет фиксировать в протоколе результаты собрания, определять прописанные в законопроекте «доли голосов по площадям»?». Госпожа Монтян также уверена, что основной задачей нового документа являлась разработка схемы «как отдать дома управителям без создания юрлица». «Имеется решение Высшего хозяйственного суда, согласно которому ЖЕКи, не имеющие консенсусного, то есть единогласного решения сособственников, обслуживают дома нелегитимно, без каких-либо правовых оснований. Вот авторы законопроекта и попробовали прописать хоть какую-то легитимную, а скорее, квазилегитимную схему принятия коллективных решений касательно управления и распоряжения многоквартирным домом способом, отличным от консенсусного», - уверена юрист.

Не одобряют создание объединения совладельцев без регистрации юрлица и в координационных центрах развития ОСМД. «Эта схема пока неясна. Кого выбирать управителем? У нас в стране только зарождаются основания для подготовки квалифицированных кадров управления жильем, а уж говорить о развитом рынке профессиональных управляющих и вовсе нельзя», - отметил заместитель председателя Cоюза собственников жилья Украины, председатель Ресурсного Центра ОСМД в Донецкой области Игорь Захаревич. «Согласно проекту, управитель – любой человек (физическое или юрлицо), который на основании договора управляет домом. Но управлять сложным иниженерным сооружением – многоквартирным домом – должен не кто-нибудь, а человек, соответствующий определенным профессиональным требованиям», - уверен Александр Скубченко.

Эксперты также сходятся во мнении, что в документе не прописаны основания для введения понятия «затраты на страхование совместного имущества», не решается правовая коллизия с земельными участками, не указаны основания прав собственности, а всего лишь их особенности.

Вместе с тем, если такой документ будет принят, он решит судьбу 239 тыс. домов (12,8 млн квартир) – именно такое количество относится к многоквартирному фонду. Из них только 14,5 тыс. управляются ОСМД. По данным юристов Backer & McKenzie -разработчиков документа, 80% из всех многоэтажек требуют ремонта, потери электроэнергии и тепла составляют 50%. Во многоквартирном фонде проживает порядка 48 млн человек. 

Мария Цатурян
 
Комментарии (1)
Иван Смольный
18 декабря 2012 г. 23:44
В который раз убеждаюсь, что власть предержащие и остальной народ живет в разных измерениях и соответственно понимание что и как должен регулировать закон у них разное. У одних облачная теория у других приземленная практика. А когда для разработки НПА регулирующих ЖКХ привлекается юр.компания которая реально не "в теме", на выходе получается вот такой "мутант". Вроде внешне симпатично и юридично, а реально - ... Понятно - за разработку уплачено и откатано. Но надо и совесть иметь.