Принципиальная ответ на вопрос: да, договор аренды следует обновлять. Это не просто позволит вам «спать спокойно». Отсутствие договора (и зарегистрированного права аренды) скорее всего не избавит от необходимости платить за землю.
Кроме общей позиции как органов местного самоуправления, так и фискальных органов, основанная на положения части 1 статьи 206 Земельного кодекса Украины (далее - ЗКУ) - «Использование земли в Украине является платным», следует упомянуть и о другом.
Во-первых, несмотря на окончание срока аренды, вы продолжаете фактически пользоваться земельным участком, поскольку на ней расположена принадлежащая Вам недвижимость. Соответственно можно утверждать, что по окончании договора вы продолжали пользоваться землей, поэтому должны за это платить. В соответствии со статьей 36 Закона Украины «Об аренде земли» (далее - Закон об аренде) «В случае невыполнения обязательств по договору аренды земли стороны несут ответственность в соответствии с законом и договором». Невозврата земельного участка (а как ее вернуть, если на ней стоит здание?) После окончания срока аренды можно рассматривать как нарушение договора. В свою очередь часть 2 статьи 785 Гражданского кодекса Украины предусматривает, «Если наниматель не выполняет обязанности по возврату вещи, наймодатель вправе требовать от нанимателя уплаты неустойки в размере двойной платы за пользование вещью за время просрочки».
Во-вторых, в последние годы появились практика взыскания из фактических землепользователей убытков, причиненных использованием земельного участка без оформления прав на нее. Суды расценивают подобные ситуации так, что арендодатель (здесь городской совет) несет убытки в форме упущенной выгоды, то есть суммы средств, которую он получил бы в случае заключения договора аренды земли.
Собственно процедура возобновления договора аренды имеет два варианта. Оба они упомянутые в статье 33 Закона об аренде.
Первый вариант - это использование арендатором своего преимущественного права на возобновление договора. Для этого он должен сообщить о своем намерении арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, но не позднее одного месяца до окончания договора аренды земли. При этом арендатор составляет письмо-уведомление и приобщает к нему проект дополнительного соглашения к договору аренды. Арендодатель принимает и рассматривает данное предложение от арендатора, проверяет законность и достоверность изложенных в дополнительном соглашении положений, и, в случае отсутствия возражений по существенным условиям, а также по всем другим пунктам предложенного к рассмотрению проекта договора, принимает решение о продлении аренды. В случае же, если у арендодателя есть возражения по существенным условиям договора, арендодатель направляет в адрес арендатора письмо-уведомление, в котором описывает принято решение об отказе от продления договора аренды, и отмечает основания, по которым он отказывается продлевать договор аренды земли.
Второй вариант: «В случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды и при отсутствии в течение одного месяца после окончания срока договора письма-уведомления арендодателя о возражении в возобновлении договора аренды земли такой договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором». В этом случае заключения дополнительного соглашения о возобновлении договора аренды земли осуществляется (в данном случае) с городским головой без принятия решения городским советом. Отказ, а также имеющееся промедление в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земли может быть обжаловано в суде.
В случае же если после возобновления договора аренды будет создано ОСМД и оно захочет оформить право на земельный участок (включая земельным участком под пристройкой), ничего страшного не произойдет. Арендатор земельного участка предоставит согласие на изъятие у него данного участка (это предусмотрено ч.2 ст.123 ЗКУ), а в дальнейшем оформить отношения по использованию землей уже с ОСМД.
Впрочем, ответ на поставленный вопрос будет неполной, если мы не поставим под сомнение саму возможность аренды земельного участка под пристройкой. И юридически, и технически земельный участок под домом и прилегающая к ней территория неделима. Поэтому на наш взгляд выделить и передать в аренду отдельный участок под пристройкой (в отличие от отдельно стоящего здания или сооружения) невозможно. Однако указанная неделимость прямо в законодательстве не оговорено поэтому на практике встречаются случаи выделения земельных участков даже под отдельными помещениями в многоквартирных домах. Учитывая сложность данного вопроса проблему правомерности аренды земельного участка под пристройкой следует рассматривать индивидуально после ознакомления с соответствующими документами.
Виктор Кобылянский
источник ОСМД-Inform
.gif)
