Немало совладельцев многоквартирных домов во время избрания способа управления в последние отдают предпочтение привлечению управляющих компаний. Однако нередко случается так, что качество услуг, которые предоставляются управляющим, не соответствует заявленной. Или качественные услуги, однако нашлась компания, готовая сотрудничать на более выгодных для собственников условиях. Или, скажем, совладельцы приняли решение о создании ОСМД, и в услугах управляющего исчезла потребность. Словом, вариантов немало. Однако во всех случаях возникает единственный вопрос: как расторгнуть договор с управляющим?
Прежде всего, стоит помнить: в общем случае договор с управляющим заключается сроком на год. В то же время, если за месяц до истечения указанного срока ни одна из сторон не уведомит письменно другую сторону об отказе от договора, договор считается продленным на следующий годичный срок (ч. 6 ст. 11 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 г. № 417-VIII, далее — Закон № 417).
Итак, если до истечения очередного года, в течение которого действует договор с управляющей компанией (или ФЛП, предоставляющего услуги по управлению многоквартирным домом), осталось немного времени, советуем позаботиться о заблаговременном (за месяц до истечения годовалого срока) уведомления управляющего о прекращении договорных отношений, и немного подождать.
На заметку!
Уведомлять управляющего о расторжении договора необходимо в письменном порядке. Ба больше: чтобы избежать возможных недоразумений, советуем направить уведомления о прекращении договорных отношений письмом с объявленной ценностью с описью вложения и с заказным уведомлением о вручении.
Однако, как быть, если договор только что заключен или же совладельцы забыли о срок для своевременного уведомления управляющего о прекращении действия заключенного с ним соглашения?
Чтобы дать ответ на этот вопрос, обратимся к положениям гражданского законодательства.
В общем случае согласно ч. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ) расторжение договора допускается лишь по согласию сторон. Однако полагаться на то, что управляющий добровольно согласится на прекращение договорных отношений мы бы, по определенным причинам, не советовали.
Одновременно той же ч. 1 ст. 651 ГКУ установлено, что альтернативный (другой, чем по согласию сторон) способ разорвать договор может быть предусмотрен договором или законом.
По своей сути, услуги по управлению многоквартирным домом подпадают под определение жилищно-коммунальных.
На заметку!
Жилищно-коммунальные услуги — результат хозяйственной деятельности, направленной на обеспечение условий проживания и пребывания лиц в жилых и нежилых помещениях, домах и сооружениях, комплексах домов и сооружений согласно нормативам, норм, стандартов, порядков и правил (ч. 1 ст. 1 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 24.06.2004 г. № 1875-IV (далее — Закон № 1875).
И в п. 4 Правил управления домом, сооружением, жилищным комплексом или комплексом домов и сооружений, утвержденных приказом Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины от 02.02.2009 г. № 13, прямо прописано о принадлежности услуг по управлению в жилищно-коммунальных.
Итак, на услуги, предоставляемые управляющей компанией, распространяет свое действие Закон № 1875.
В соответствии с ч. 6 ст. 26 Закона № 1875, в случае исчезновения потребности в получении услуги или отказа потребителя от пользования услугой исполнителя/производителя потребитель имеет право расторгнуть договор в порядке, установленном законом.
Прежде всего, казалось бы, из приведенной нормы напрашивается вывод, будто совладельцы, которые заключили договор с управляющим, имеют право инициировать его расторжение без объективных на то причин (по сути, достаточно формально проголосовать на общем собрании за решение об отказе от пользования услуг по управлению домом).
Однако следует учитывать оговорку: «в порядке, установленном законом». Поскольку Закон № 1875 ответа на вопрос — о каком именно порядке идет речь? — не содержит, вернемся к общих положений ГКУ.
Соглашение с управителем является договором о предоставлении услуг, а ч. 1 ст. 907 ГКУ установлено, что порядок и последствия расторжения таких договоров определяются договоренностью сторон или законом.
А так как мы уже выяснили, что Закон № 1875 специальных указаний относительно порядка расторжения договора по инициативе потребителей жилищно-коммунальных услуг не имеет, совладельцам остается ориентироваться на положения договора с управляющим.
Руководствуясь ч. 3 ст. 11 Закона № 417, условия договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом должны соответствовать условиям типового договора, утвержденного Кабинетом Министров Украины. В настоящее время действует Типовой договор о предоставлении услуг по управлению домом, сооружением, жилищным комплексом или комплексом домов и сооружений (далее — Типовой договор), изложенный в постановлении Правительства от 20.05.2009 г. № 484.
Так, пп. 8 п. 9 Типового договора предусмотрено право заказчика инициировать расторжение договора с управляющим в случаях и на условиях, предусмотренных в нем.
Относительно условий расторжения договора, то здесь, вероятно, имеется в виду пп. 8 п. 8 Типового договора, согласно которому заказчик (то есть совладельцы) в случае инициирования расторжения договора должна письменно уведомить управляющего не позднее чем за месяц до предложенной даты.
Если же сказать о случаи, в которых соглашение с управляющим может быть расторгнуто по желанию совладельцев, то здесь самое время обратиться к п. 22 Типового договора. Из последнего напрашивается вывод, что договор с управляющей компанией по инициативе заказчика услуг может быть расторгнут, в частности, в случае:
- составления отрицательного акта оценки технического состояния объекта по результатам контроля за качеством оказанных управляющим услуг;
- получения отрицательных результатов опроса (анкетирования) жителей объекта, а также владельцев (совладельцев) отдельных помещений объекта, которые в нем не проживают, относительно качества оказанных управляющим услуг;
- получения отрицательных результатов обследования технического состояния объекта.
То есть, как видим, все сводится к тому, что совладельцы могут обратиться к управляющему с уведомлением о расторжении договора лишь в том случае, если услуги, которые будут предоставляться по соответствующему договору, будут ненадлежащего качества.
В то же время заметьте: и обследование технического состояния дома, и опрос совладельцев должны осуществляться с участием специальной комиссии, которая состоит на одну треть из представителей управляющего (п. 1 Порядка обследования технического состояния объекта, утвержденного постановлением Кабмина от 20.05.2009 г. № 484). Поэтому не исключено, что, чтобы доказать плохое качество услуг по управлению домом, придется еще приложить усилия.
Итак, хотя в ч. 6 ст. 26 Закона № 1875 и говорится о возможности совладельцев отказаться от услуг по управлению домом в одностороннем порядке, однако в случае, если договор с управляющим безоговорочно соответствует Типовому договору, с реализацией этого права на практике могут возникнуть трудности.
Конечно, имея желание расторгнуть договор с управляющим, однозначно стоит попробовать аргументировать соответствующее право ссылкой на только что упомянутую норму. Однако, несмотря на изложенное выше, стоит быть готовым получить от представителей управляющей компании отказ.
Следовательно, советуем еще на этапе заключения соглашения с управляющим расширять прописан Типовым договором перечень оснований для прекращения договорных отношений, предвидя возможность совладельцев отказаться от услуг управляющего в одностороннем порядке, без объективных на то предпосылок (разумеется, с заблаговременным предупреждением управляющего).
Напоследок стоит сказать о следующем. В случае если услуги, которые предоставляются управляющим, совсем низкого качества, а расторгнуть договор управляющий не соглашается (например, через своих представителей чинит препятствия при проведении технического осмотра дома с целью фиксирования доказательств его ненадлежащего содержания), у собственников остается право на обращение в суд с требованием расторгнуть договор на основании существенного нарушения его условий управляющим (ч. 2 ст. 651 ГКУ).
Однако перед этим стоит заручиться доказательствами того, что управляющий выполняет оговоренные обязанности ненадлежащим образом, а также обеспечить документальное подтверждение отказа управляющего от расторжения договорных отношений в добровольном порядке.
Виктория Туманова, юрист
источник osbb-inform
.gif)
