«Украина Коммунальная» уже знакомила своих читателей с тем, как развиваются ОСМД в европейских странах. Для Украины показательным является опыт Польши, поскольку, пережив в 1995 году приватизацию жилищного фонда, жилищные товарищества – спильноты мешканьови – взяли на себя обязательства по благоустройству и модернизации жилых домов советской застройки. Польские ОСМД успешно привлекают кредиты на проведение капитальных ремонтов жилых зданий. Стоит отметить, что сегмент такого кредитования очень развит в Польше. Один из крупнейших банков Центрально-Восточной Европы - РКО Bank Polski S.A. – на протяжении многих лет осуществляет кредитование объединений собственников жилья, и сегодня контролирует порядка 90% этого рынка. В период 2005-2011 годов PKO выдал более 30 тыс. кредитов для польских ОСМД. Теперь банк намерен расширять свою деятельность на востоке. В частности, в планах PKO кредитовать украинские объединения. Об особенностях развития ОСМД в Украине и перспективах их кредитования с «Украиной Коммунальной» поделился первый замглавы правления ПАО «Кредобанк» (входит в PKO BP Group) Марцин Куксинович.
- Почему для «Кредобанка» является привлекательным украинский рынок? Как возникла идея кредитования ОСМД?
Во-первых, у нас есть опыт аналогичной работы в Польше, который говорит о том, что это очень привлекательный сегмент рынка. По оценкам IFC («У.К.» - Международная финансовая корпорация, входит в группу Всемирного Банка), его объем составляет 50 миллиардов долларов. Не так давно состояние многоквартирного жилищного фонда Польши было идентичным украинскому. Мы все знаем всемирно известного «архитектора», работы которого можно увидеть во всех странах бывшего советского лагеря – это жилые дома, которые являются наследием коммунистической эпохи. Такие дома плохо отапливаются, являются ветхими и находятся в катастрофическом состоянии. Но другого жилого фонда для людей у нас нет. Сейчас практически весь жилфонд Польши был модернизирован и утеплен. Нам часто говорят: «Не может быть, чтобы это было здание старой застройки. Нас поляки обманывают и показывают дома не после реконструкции, а новые!». Но, как раз благодаря программам кредитования, польские жилищные товарищества («У.К» - спильноты мешканьови) привлекли кредиты на утепление фасадов, замену окон на металлопластиковые, установку новых отопительных котлов и распределителей тепла.
- Какие программы и услуги для ОСМД «Кредобанк» реализует сегодня?
Первая программа, по которой мы сейчас работаем с ОСМД, называется «Пакеты и счета». Вторая программа, - к сожалению, на данном этапе только инициатива, которая в будущем перерастет в совместную работу с IFC по кредитованию ОСМД. Эти намерения будут реализованы, как только произойдут соответствующие изменения в украинском законодательстве. Мы уже знаем, что предоставление займов для жилищных объединений подразумевает минимальные риски, и нас не нужно переубеждать в том, что это можно и нужно делать.
- Где объединение может взять средства на погашение кредита? Как это происходит в Польше?
В платежке, которую получает жилец на оплату услуг ЖКХ, помимо суммы за коммунальные услуги, есть строка «взносы ремонтного фонда». В Польше ОСМД уплачивает взносы в два фонда. Первый – операционный, куда аккумулируются средства на уборку территории, вывоз мусора и тому подобное. И второй – ремонтный. Члены ОСМД принимают решение о привлечении займа. Такое решение принимается большинством голосов, а жильцы, проголосовавшие против, все равно должны подчиниться решению сборов и платить по кредиту. Финансовые обязательства каждого жильца распределяются пропорционально квадратным метрам, которыми он владеет. То есть, если ОСМД привлекло кредитные средства, каждый член объединения, ежемесячно будет платить на несколько злотых больше.
- Что ожидает жильцов, которые все таки отказываются добровольно уплачивать средства на погашение займа?
В этом случае правление ОСМД подает в суд и, согласно его решению, к неплательщику приходят коллекторы, которые взыскивают необходимую сумму. Если у жильца нет средств, тогда его квартира может быть продана, а человека отселен. Но это очень крайний случай.
- Почему? Чем объясняются такая массовая своевременная оплата?
Посудите сами: люди при принятии любого решения руководствуются либо эмоциями, либо у них есть денежная мотивация. Жильцы привлекают заемные средства на капитальный ремонт дома в целях экономии. А именно, что происходит: им придется платить больше взносов в ремонтный фонд, чтобы покрыть кредит, но, в тоже время, у жильцов уменьшается сумма на оплату тепловой энергии в результате, например, утепления фасада. То есть, у них уменьшается уровень потребления ресурсов и энергии. При этом сокращение энергозатрат в доме ощущается сразу же после проведения модернизации. Получается, что пользы от такого кредита значительно больше, чем необходимо затратить на его погашение. Поэтому за девятилетний опыт работы PKO по кредитованию ОСМД только один кредит был просрочен. Но люди – это всегда люди, и, конечно, в каком-нибудь ОСМД всегда найдется один-два человека, которые не платят по кредиту. Но это единичные случаи, которые не мешают объединениям, где большинство жильцов платят регулярно, погасить кредит. Кроме того, в Польше действует программа, согласно которой, если ОСМД на 25 процентов снижает энергозатраты, то жильцы могут требовать компенсацию по кредитам у государства.
- Расскажите подробнее об условиях кредитования ОСМД
Займы на капитальный ремонт жилого дома могут выдаваться на 5-10 лет. Впрочем, самый долгосрочный кредит рассчитан на 20 лет. Риски банка при таком кредитовании практически отсутствуют. У этих кредитов нет, выражаясь лексикой финансистов, «плохого портфеля», то есть, нет просрочек по кредитам. За просрочку все же предусмотрена пеня, как для стандартного клиента. В Польше на рынке банковских услуг действует в основном плавающая процентная ставка по кредитам. В Украине это пока не настолько распространено, тут рынок работает по фиксированным ставкам. Как известно, плавающая ставка состоит из базовой ставки, которая меняется в зависимости от стоимости средств на межбанке и маржи банка, которая составляет скажем 2,5%. В качестве базовой PKO использует ставку Libor («У.К.» - под ее размер иностранные банки берут денежные ресурсы друг у друга). Таким образом, наш клиент имеет все шансы платить меньше, при условии снижения базовой ставки. В Польше стоимость кредита не превышает 7-12% годовых.
- То есть, в Украине банки не выдают кредиты ОСМД именно из-за того, что наши банки работают по фиксированным ставкам?
Нет, в Украине есть плавающая процентная ставка по кредитам. Но, проблемы, связанные с фиксированной доходностью состоят в следующем: если мы выдаем кредит по фиксированной ставке, то ставка рефинансирования (базовая) будет равняться стоимости депозита. Таким образом, если взять украинские депозитные ставки - они в районе 20% - и процент банковской маржи (около 2,5%), то получается, что ставка по кредитам для ОСМД составила бы как минимум 22,5%. Не стоит забывать, что если украинские ОСМД смогут привлекать такие кредиты, то все члены объединения должны будут его погашать. Однако с такой процентной ставкой это будет достаточно тяжелой финансовой нагрузкой для каждого жильца.
- В Украине готовится к рассмотрению в парламенте новый закон, которым предполагается урегулировать деятельность ОСМД. В разработке документа принимали участие IFC, а также иностранные юридические компании. Его принятие обеспечит те изменения украинского законодательства, которых вы ожидаете?
Принятие такого закона автоматически откроет украинский рынок кредитования ОСМД.
- Вы хотите сказать, что с принятием закона, Нацбанк Украины перестанет относить ОСМД в категорию заемщиков с высокой степенью риска?
Я бы не сказал, что этот закон повлияет на Нацбанк. Скорее, это создаст законодательные предпосылки для самих ОСМД привлекать кредиты. Речь идет о нормах этого законопроекта, которыми вводится обязательное членство в ОСМД всех жильцов в доме. Это будет означать, что все члены объединения будут подчинятся решению общих сборов. А когда люди сами принимают решение о благоустройстве собственного дома, им понадобятся средства, которые можно привлечь в виде займа. И все жильцы знают, что не сегодня-завтра все будут уплачивать по кредиту, если решение о его привлечении принято.
- Тем не менее, как мы уже говорили, ОСМД по нормам НБУ относятся к категории рисковых заемщиков? Почему, если в Польше, по вашим словам, кредитование жилищных товариществ – безопасный рынок?
У Нацбанка немного другая логика. Чтобы кому-то предоставить кредит, банк анализирует финансовое состояние потенциального заемщика. Например, компания запросила кредит, ее финансовые показатели демонстрируют прибыль. Тогда можно говорить о ней, как о благонадежном заемщике. Если же, наоборот, компания зафиксировала убытки, то ситуация такого заемщика осложняется, и банк формирует под выданый кредит резерв. По определению ОСМД является неприбыльной организацией. Это означает, что по природе своей объединение не может быть прибыльным, поскольку не является предприятием, ничего не производит. Таким образом, у ОСМД совершенно другая финансовая и налоговая отчетность, чем у коммерческих организаций, которая не подходит под критерии Нацбанка.
- Как же тогда возможно кредитование украинских объединений собственников квартир?
Недавно Нацбанк утвердил постановление №23, в котором отмечается, что если компания не может показывать финансовые результаты, и, соответственно, невозможно оценить баланс такой организации, то банк может ее кредитовать при формировании стопроцентного резерва («У.К.» - имеется ввиду резерв на возмещение возможных банковских убытков по активным операциям). И тут возникает другая проблема. В частности, резервы можно уменьшить, в случае, если существует хорошее обеспечение кредита. К займам с оптимальным обеспечением относятся ипотечные. Но объединение жильцов ни технически, ни юридически не может предложить ипотеку в обеспечение. Поскольку квартиры в доме принадлежат конкретному жильцу, то кто даст ипотечный кредит на подъезд, лестничные пролеты, подвалы и другие помещения многоквартирного дома? Получается пока замкнутый круг: у ОСМД нет финансовой отчетности, и нет хорошего обеспечения по кредитам.
- Что же для банка является таковым?
Хорошим залогом могут быть, как в случае с ипотекой, непосредственно жилье, или наличные средства.
- То есть, аналогично ситуации в Польше, в Украине ремонтные фонды ОСМД могут стать кредитной гарантией?
Нет, ремонтный фонд не является залогом! Средства ремонтного фонда позволяют жильцам ежемесячно уплачивать банку средства на погашение кредита, но эти средства не являются обеспечением займа. По определению кредиты для ОСМД являются беззалоговыми! И в Польше у объединений банки не требуют обеспечения. А формируемый жильцами ремонтный фонд – это лишь экономическая гарантия возврата выданных банком средств, но ее нельзя считать таковой в юридическом смысле. Потому что, если однажды ОСМД не выплатит несколько злотых из ремонтного фонда – банк не получит ничего! И придется обращаться к коллекторам.
- Если вернуться упомянутому вами постановлению НБУ, формирование 100-процентного резерва явно не будет выгодно украинским банкам…
Все же это постановление НБУ дает нам возможность говорить о кредитовании ОСМД. Формула по которой рассчитываются резервы, прописанная в документе, позволит нам спуститься со 100 процентов резервирования даже до 20 процентов. Но даже 20 процентов резерва - это много. Почему? Заработок банка - 2,5% маржи. Кредит на 20 лет. Банк вынужден будет сразу потратить на формирование резервов такую сумму, которую получит ввиде процентной прибыли лишь за многие годы в будуем. А ни один банк не даст кредит на 20 лет, который не приносит прибыли.
- Что можно сделать, чтобы, несмотря на вышеперечисленные проблемы, все таки начать кредитование ОСМД?
Для этого банку нужно найти кого-то, кто сможет покрыть наши риски, то есть поручиться за 20 процентов созданных резервов. Например: IFC, или другой финансовый институт со схожей миссией, в частности, это может быть USAID.
- Вы уже обращались к ним с таким предложением? Вели переговоры?
Это сложно назвать переговорами, скорее мы вели разговоры на эту тему, пока не более того.
- Расскажите подробнее, какие услуги для ОСМД банк предоставляет сейчас?
Если для НБУ ОСМД не является предприятием, то для каждого коммерческого банка – это организация, которая нуждается в рассчетно-кассовом обслуживании. У ОСМД имеются нормальные банковские потребности, как и у каждого физического или юридического лица, но немного с другой спецификой. То есть, клиент покупает пакет банковских услуг, за которые насчитывается плата. Мы, понимая потребности ОСМД, создали для них отдельный пакет услуг, который называется «ОСМД плюс». Основным отличием его от аналогичных пакетов для других клиентов является то, что часть услуг, которые предоставляются за плату всем клиентам банка – бесплатна для объединений.
- Какое количество клиентов вы обслуживаете по этой программе?
Сейчас на такие пакеты услуг перешли около 100 клиентов, которые находятся в западных регионах страны, и некоторые из них расположены в центральной Украине.
- Ваш банк в основном представлен на Западной Украине. Вы планируете продвижение в другие регионы?
Да. Мы организовывали выездные встречи в другие регионы, проводили семинары совместно с IFC, в ходе которых знакомили ОСМД с нашими банковскими продуктами. То есть, у нас была возможность как научить работников своей сети, так и разъяснить многие моменты для ОСМД. Поэтому программа «ОСМД плюс» работает по всей Украине. Стратегия нашего банка предполагает максимальную концентрацию в западном регионе, поскольку там наш материнский рынок, и Киев – поскольку это столица. Далее мы будем продвигаться и на восток.
Беседовали Елена Бульбас, Мария Цатурян
Во все времена головной убор занимал неотъемлемое место в гардеробе любого человека. Он служил не только элементом красоты и стиля, но также защищал от непогодных условий. Вашему вниманию представлена Buff бандана. Более детально ознакомиться с каталогом данного товара можно на сайте sportik.com.ua.
.gif)
