Если вы владеете квартирой, это еще не значит, что земля под домом тоже ваша. Если власти не примут решение о закреплении земли за собственниками многоквартирных домов, никто не сможет гарантировать сохранности их жилья.
Что? Где? Чье?
В Украине есть несколько разновидностей многоквартирных домов: которые еще со времен СССР принадлежат жилищно-строительным кооперативам; в которых после приватизации было создано объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД); и в которых все или некоторые квартиры приватизированы, но там нет ни ЖСК, ни ОСМД.
Кооперативные дома принадлежат ЖСК, а его члены могут быть либо собственниками паенакоплений, или формальными собственниками своих квартир и реальными собственниками, так сказать, воздух между стенами. Все вспомогательные помещения, несущие конструкции, оборудование и т.д. в таком доме являются собственностью юридического лица - ЖСК. Все решения по управлению домом, согласно уставу, должны приниматься общим собранием членов ЖСК, а правление кооператива должно эти решения выполнять.
Многоквартирные дома, находившиеся в государственном (ведомственном) жилищном фонде, и квартиры которые были приватизированы жильцами, зарегистрированными в этих квартирах на момент приватизации, согласно ст.355 Гражданского кодекса, являются общей долевой собственностью всех помещений в этом доме. В то же время, согласно ч. 2 ст.382 ГК, помещения общего пользования, вспомогательные помещения, оборудования принадлежащие собственникам квартир в этом доме на праве общей совместной собственности (проще говоря - на равных правах).
Если в таком доме не создано ОСМД, он «прикреплен», как правило, к какому-то коммунальному или частному ЖЭКу, который фактически и руководит домом и самостоятельно или вместе с местной властью распоряжается вспомогательными и другими нежилыми помещениями (что нетрудно понять из содержания ч. 2 ст.382 ГК) без каких-либо правовых оснований на это. Однако, в последние годы судебные процессы по этому поводу набрали немалых оборотов.
Если же жильцы дома для управления им организовали специальное юридическое лицо - ОСМД, то именно оно руководит всей жизнедеятельностью дома, как и ЖСК. Все решения относительно управления должны приниматься на общем собрании согласно уставу ОСМД.
ОСМД и ЖСК: внешние юридические признаки
И ОСМД, и ЖСК по формальным признакам являются настоящими юридическими лицами, в частности, они могут иметь обособленное имущество, приобретать имущественные права и нести имущественную ответственность.
В случае с ЖСК формально имуществом является сам дом (но не будем забывать о двойной собственности на квартиры). ОСМД же дом не принадлежит. В собственности этого юрлица может быть имущество, которое ей передадут в собственность члены объединения, ее доходы, либо имущество, оно может вступить в силу по закону.
В отношении имущества учредителей, то вряд ли многие из них считают нужным отдавать из своей собственности ОСМД. ОСМД создается не для получения прибыли, а для управления домом и для защиты прав своих членов.
И, наконец, остается «имущество, приобретеное способом, не противоречащим закону». Здесь есть один интересный момент, который будет верным и для ОСМД, и для ЖСК. И первое, и второе юрлицо, согласно ст.42 Земельного Кодекса, имеют право получить в собственность или пожизненное пользование земельным участком, на котором расположен их многоквартирный дом, причем вместе с придомовой территорией.
И многие ЖСК и ОСМД к 2005 году уже успели получить в собственность или в постоянное пользование эту землю. Сейчас уже никто этого сделать не может, потому-что в 2005 году был отменен соответствующий приказ Госкомзема, который утверждал порядок установления границ придомовых территорий.
Поэтому действительно ценное имущество некоторых ЖСК и ОСМД - земля, конечно если они успели ее получить. В домах, где нет никакого юридического лица, земля может принадлежать территориальной общине, а может - застройщику, если он купил ее под застройку, а не взял в аренду, или вообще кому-либо.
Цена консенсуса
Если в доме все собственники квартир являются действительными членами ЖСК и ОСМД, и активно участвуют в управлении домом, то защитить свои права в большинстве случаев для владельцев квартир вполне возможно.
Однако на практике очень часто и члены ОСМД, и члены ЖСК не могут не только найти общий язык друг с другом, чтобы принять какое-то общее решение, но не могут даже просто собраться все вместе на собрание, чтобы они стали легитимными.
Еще хуже ситуация, когда значительная часть владельцев квартир не является и никогда не была членом созданного в доме ЖСК или ОСМД. В таких случаях правления ЖСК или ОСМД, пользуясь безразличием жителей, может фактически узурпировать власть и захватить здание. Такие узурпаторы используют или даже отчуждают по своему усмотрению вспомогательные и нежилые помещения, присваивают тем или иным образом средства, которые вносят жильцы на содержание зданий.
Также совладельцы дома могут потерять жилье вследствие несчастного случая. Например, несколько лет назад в центре Киева было разрушено несколько домов (в частности, на ул.Жилянской и Красноармейской) за нарушения строительных норм при капитальном ремонте и строительстве возле этих домов, через которые в них появились трещины. В результате жителям этих домов не удалось компенсировать потерю своего имущества, а землю под этими сооружениями отдали под новое строительство, потому что она принадлежала не владельцам дома, а комитету. Если бы хотя бы земля под зданием была в собственности ее жителей, они могли хотя бы частично возместить свои убытки путем продажи этого участка.
Но как сделать так, чтобы владельцы дома могли стать настоящими, а не номинальными собственниками своих квартир и домов в целом, приобрести законным образом права собственности на землю, и при этом не нарушали прав друг друга?
Закон и ... беспорядок
В прошлом году правительство предложило законопроект № 7484 закрепить за собственниками квартир и нежилых помещений дома право общей совместной собственности на землю, на которой непосредственно находится многоквартирный дом с принадлежащими к нему постройками. Для этого в ст.42 ЗКУ предлагается разделить участки, на которых стоят многоквартирные дома, на две части: участок, на котором непосредственно расположен сам дом, так называемое пятно застройки, и придомовую территорию. Границы пятна застройки определяются пределами дома и прилежащих к нему сооружений, а вот границы придомовой территории должны определяться на основании землестроительной документации.
В то же время придомовая территория должна предоставляться на праве постоянного пользования только объединением совладельцев дома, то есть ОСМД.
С одной стороны, без дополнительных подзаконных актов земля под самым многоквартирным домом будет принадлежать его совладельцам. Но, как уже отмечалось, многие ОСБББ и ЖСК уже успели получить в собственность или в бессрочное пользование и землю под домом, и придомовую территорию. Поэтому снова возникнет так называемое «двойное право собственности» на пятно застройки: на нее уже есть государственный акт в ОСМД и ЖСК, а закон, если его примут, будет прямо говорить, что эта земля принадлежит определенной группе лиц - совладельцам дома.
Адвокат юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Николай Буртовой отмечает, что согласно ст.58 Конституции Украины закон не может иметь обратного действия во времени, поэтому, если законопроект № 8474 примут, его нормы будут распространяться только на те случаи, когда право собственности на участок еще никто не оформил. Однако, адвокат подчеркивает, нельзя будет исключать и возникновения ряда судебных споров вокруг участков под многоквартирными домами.
Старший юрист адвокатского объединения Arzinger Станислав Герасименко отмечает, что согласно украинскому законодательству земля в границах населенных пунктов принадлежит территориальным общинам, и никто эту норму не отменял. Поэтому когда в Земельном кодексе появится прямое указание на то, что земля под многоквартирными домами принадлежит его совладельцам, это грубо нарушит права территориальных общин.
По мнению специалиста, именно ОСМД и ЖСК, получившие землю в собственность или постоянное пользование за получение государственного акта (договора аренды), являются законными ее владельцами и пользователями.
Управляющий партнер Arzinger Тимур Бондарев отмечает, что новая редакция ст.42 ЗКУ противоречит ст.79 и п.12 переходных положений этого же кодекса относительно земельного участка как объекта права собственности, оснований для приобретения права собственности и права пользования земельными участками, и компетенции по принятию решения в этих вопросах.
«С новой редакции следует, что право собственности совладельцев многоквартирного дома на землю может возникнуть «из воздуха», принудительно и без учета уже существующих прав других собственников», - говорит Бондарев.
Специалисты Arzinger обращают внимание на то, что при существующих условиях также сложно будет оформить государственный акт на землю сразу на всех собственников многоквартирного дома, и возникнет множество проблем с его переоформлением, когда квартиры в доме будут перепродаваться.
Правоустанавливающий документ на любую недвижимость выдается один на всех, поэтому после каждого такого отчуждения нужно будет получать новый государственный акт на землю.
Каждому - свое?
Также непонятно, как в таком случае будет начисляться налог на земельный участок под домом.
Юрист Татьяна Монтян говорит, что, согласно порядку расчета земельного налога на земельный участок, находящийся в общей собственности нескольких юридических лиц или граждан (п. 286.6 НКУ), начисления должны производиться по каждому из собственников соразмерно принадлежащей каждому лицу доле - если здание находится в общей долевой собственности.
Но общая совместная собственность не предусматривает выделение каждому из совладельцев даже идеальной части земельного участка, поэтому начислить такой налог будет невозможным, отмечает Монтян.
Также юристы Arzinger отмечают, что в контексте законопроекта общая совместная собственность предполагает, что владелец однокомнатной квартиры площадью 30 м2 будет платить такой же налог, как и владелец, например, нежилого помещения с площадью в 1500 кв. в этом же доме. Вряд ли такой подход можно назвать взвешенным.
О придомовой территории, то получить ее в постоянное пользование, как предлагает законопроект № 8474, сейчас вообще невозможно, ведь отменен приказ Госкомзема о правилах определения границ таких участков. Но предположим, эта проблема будет решена, и ОСМД получат возможность получить акт на постоянное пользование придомовой территорией.
Буртовой считает, что, когда придомовую территорию будут предоставлять в пользование именно объединением совладельцев, это обезопасит жильцов от неправомерного распоряжения придомовой территорией, ведь ОСМД не сможет ее отчуждать (на что, кстати, имеют право те объединения, получившие участки в собственность). Также, как уже было сказано, на одного пользователя государственный акт оформить гораздо проще, чем на несколько сотен.
Кроме того, как уже говорилось, в случае, если с домом что-то случится, его владельцы останутся вообще ни с чем, а если бы у них был в собственности земельный участок, можно было бы возместить часть убытков за счет его продажи. Конечно, на случай форс-мажорных обстоятельств можно было бы застраховать свое жилье, однако рынок страховых услуг в Украине пока не настолько развит, чтобы каждый мог это сделать и быть уверенным в получении возмещения.
Наконец, когда владельцы дома не имеют влияния на руководство ОСМД, то они не могут повлиять и на порядок использования придомовой территории, хотя законопроект и закрепляет за ними такое право.
Кроме того, как отмечает председатель наблюдательного совета юридической компании PROXIMA Алексей Дорошенко, из законопроекта № 8474 не понятно, кому будет принадлежать придомовая территория в случае, когда дом управляется не ОСМД, а, например, жилищно-строительным кооперативом (ЖСК), или же в доме вообще нету ни первого, ни второго. Ведь, как отмечает юрист, в законопроекте говорится лишь о том, что получить придомовую территорию могут только объединения совладельцев, и эта норма не распространяется на ЖСК. Поэтому может оказаться так, что без создания ОСМД владельцы дома никак не смогут получить в пользование землю за порогом своего дома.
«Результатом такой пробелы может стать то, что придомовую территорию какого-то дома могут предоставить в пользование или в собственность посторонним юридическим и физическим лицам, которые уже смогут фактически распоряжаться участком по своему усмотрению, например, устанавливать там малые архитектурные формы и т.д.. Иногда ситуация может быть доведена до абсурда, если выход из подъездов будет невозможным из-за того, что владелец земли не даст на это согласие», - считает Дорошенко.
Законодательные «ремни безопасности»
Из опроса юристов, который провели корреспонденты «Экономической правды», можно сделать два вывода относительно того, как могла бы в дальнейшем развиваться правовая ситуация вокруг земельных участков под многоквартирными домами.
Первое и самое простое в современных условиях - действительно передать земельный участок под многоквартирным домом возле него в пользование юрлицам, которые фактически управляют домом. По существующему законодательству это целесообразнее с юридической точки зрения, поскольку юридические механизмы, которые сейчас существуют в Украине, больше всего приспособлены именно для такого варианта.
Кроме того, если земля фактически принадлежит юрлицу, и собственники и жильцы не имеют никакого влияния на это юрлицо, то получается, что они не могут и влиять на порядок использования земли. Не говоря уже о том, чтобы компенсировать убытки в случае разрушения дома. Законопроект № 8474 предлагает в случае уничтожения дома оставить его владельцам право на земельный участок под зданием, однако, как уже говорилось, оформить законодательно такое право собственности сегодня будет крайне сложно.
Монтян считает, что, если сам дом, земля под ним и вокруг него принадлежать совладельцам этого многоквартирного дома, у них будет больше возможностей защищать свое имущество. Однако в таком случае владельцы дома будут вынуждены нести и большую ответственность, чем сейчас. Они должны отвечать за надлежащее содержание дома, его ремонт, нести обязательства перед поставщиками коммунальных услуг, платить налог на землю и т.д.
Чтобы все это стало реальностью, по мнению Монтян, нужно, чтобы в реестре имущественных прав многоквартирный (а также «многоофисный», или «смешанный») дом с принадлежащими к нему постройками и земельным участком под ним и вокруг него было формализовано как целостный имущественный комплекс, принадлежащий его совладельцам на праве общей долевой собственности. Но относительно земельного участка - без права на выделение доли в натуре, и без права отчуждения доли отдельно от жилых/нежилых помещений в доме.
Чтобы совладельцы этого имущественного комплекса могли зарегистрировать и реализовывать свое право собственности, для каждого из них отдельно должна быть выделена его идеальная доля в общем имуществе, и уже в соответствии с ее размера владелец должен платить и налоги, и средства на содержание дома, как это сейчас и предусмотрено ст. 360 ГКУ.
А вопрос с переоформлением документов на право собственности при перепродаже отдельных помещений в доме, по мнению Монтян, решаемые таким образом, чтобы у каждого совладельца был свой отдельный правоустанавливающий документ на право собственности, как на долю имущества в многоквартирном доме, выделенную в натуре , так и на идеальную долю в целостном имущественном комплексе.
Старший юрист Arzinger Станислав Герасименко считает, что в такой позиции есть логика. Однако, по его мнению, такая позиция сегодня отвечает больше интересам государства, которое стремится снять с себя груз ответственности за состояние
ЖКХ в стране, и переложить его на плечи рядовых граждан.
Также, по мнению Герасименко, непонятно, каким образом государство может заставить граждан принять в собственность землю, и т.д. и нести за это серьезную ответственность. Юрист считает, что более реальной в этой ситуации выглядит возможность передачи земельного участка в постоянное пользование совладельцев или их объединения.
.gif)
