Напомним: управлять общей собственностью в многоэтажке сособственники могут тремя способами:
1. принимая все решения непосредственно (может быть актуально только для домов на несколько квартир);
2. создав объединение сособственников многоквартирного дома (далее — ОСМД)
или же
3. с помощью привлеченного специалиста-управляющего.
Также у сособственников есть возможность совместить два последних варианта, а именно: создать ОСМД и одновременно привлечь управляющего, распределив функции между ними. В таком случае действует следующий алгоритм: сособственниками создается ОСМД, которое опять-таки по решению общего собрания сособственников заключает договор об управлении с выбранным управляющим — юрлицом частной или коммунальной формы собственности или физлицом-предпринимателем.
В данной ситуации сособственников особенно интересуют вопросы урегулирования отношений между ними, ОСМД и управляющим. В текущем материале мы рассмотрим один из таких вопросов, а именно: выясним, обязано ли ОСМД нести ответственность за долги отдельных сособственников перед управляющим (коммунальным ЖЭКом, частной компанией или предпринимателем)?
Шаг первый: выясняем, как сформировалась задолженность сособственников
Прежде всего отметим, о какой задолженности сособственников перед управляющим или ЖЭКом может идти речь. Таких ситуаций несколько.
Ситуация 1. До создания ОСМД дом обслуживался управляющим или ЖЭКом, за что в пользу последних сособственниками напрямую оплачивались соответствующие денежные средства. Основанием для таких платежей, как правило, являлись письменные договоры о предоставлении соответствующих услуг между управляющим (ЖЭКом) и отдельными сособственниками. В некоторых случаях денежные средства за обслуживание дома уплачивались только по факту предоставления услуг даже без оформления письменных договоров.
Ситуация 2. До создания ОСМД управляющий или ЖЭК осуществлял «сбор» «транзитных денежных средств» сособственников, то есть денежных средств, предназначенных для платы поставщикам коммунальных услуг, таких как отопление, водоснабжение и т.п. Отметим: на сегодняшний день последние, руководствуясь нормами Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах», переходят к практике заключения прямых договоров с потребителями. Однако данная практика еще не является постоянной, и в Украине осталось достаточно много случаев, когда ЖЭКи, частные управляющие компании и ОСМД «аккумулируют» транзитные денежные средства от потребителей для последующей их уплаты поставщикам коммунальных услуг.
Ситуация 3. После создания ОСМД сособственниками было принято решение о привлечении управляющего, с которым ОСМД заключило договор управления. Как правило, в данном случае сособственники уплачивают денежные средства для оплаты всего комплекса услуг для обеспечения обслуживания дома только ОСМД, а уже последнее направляет их на все необходимые нужды, в т.ч. и оплачивает услуги управляющего по договору управления. Таким образом, задолженность за услуги управляющего, хоть фактически и может возникать по вине отдельных сособственников-неплательщиков, юридически является долгом ОСМД как самостоятельного юридического лица — участника договора управления перед управляющим.
Итак, мы выяснили, «откуда» может появляться задолженность сособственников перед управляющим или ЖЭКом — это либо задолженность сособственников, собственно, за услуги управляющего/ЖЭКа, которая возникла до создания ОСМД и заключения с ним соответствующего договора управления, или долги сособственников по уплате «транзитных» денежных средств поставщикам коммунальных услуг. После же создания ОСМД и избрания управляющего и заключения между ними договора управления сособственники обычно уже не уплачивают денег управляющему непосредственно, а перечисляют их ОСМД, а уже последнее направляет из этих денежных средств необходимые суммы на оплату услуг управляющего. То есть контрагентами управляющего уже являются не отдельные сособственники, а юридическое лицо — ОСМД.
А теперь касательно каждой упомянутой ситуации задолженности выясним, будет ли нести ответственность ОСМД по долгам сособственников и почему.
Задолженность за услуги управляющего и ЖЭКа
В случае если долги сособственников перед ЖЭКом или управляющим существовали до создания ОСМД, законных оснований для возложения на объединение ответственности за старые долги сособственников нет, — конечно, если ОСМД добровольно не взяло на себя такой обязанности, закрепив ее в письменном договоре, что, разумеется, выглядит бессмысленным и маловероятным.
Если после создания ОСМД заключило соответствующий договор об управлении домом, то уже само объединение, а не отдельные сособственники, выступит контрагентом управляющего по договору управления, а следовательно, и будет нести ответственность перед управляющим по всем долгам по данному договору. Иными словами, ОСМД как сторона договора будет обязано уплачивать в пользу управляющего денежные средства за его услуги и отвечать за нарушение данной обязанности.
Теоретически, по соглашению сторон — ОСМД и управляющего — условия договора управления можно прописать и таким образом, чтобы «смягчить» ответственность за неуплату долгов с ОСМД, например, в случае если ОСМД подтвердит управляющему, что часть денежных средств является неуплаченной из-за задолженности отдельных сособственников. В частности, можно указать в договоре управления о возможности отсрочки уплаты части платежей в пользу управляющего, пропорциональной задолженности отдельных сособственников, если ОСМД подтвердит факт принятия им мер по взысканию задолженности с неплательщиков (обращение в суд и т.п.).
Задолженность по уплате «транзитных денежных средств» за коммунальные услуги (тепло-, водоснабжение и т.п.)
Повторимся: вновь созданное ОСМД не несет ответственности за долги сособственников перед какими-либо субъектами, заключенные до его создания.
Как отмечалось ранее, на сегодняшний день в большинстве домов договоры с поставщиками коммунальных услуг заключены напрямую с потребителями. В таких случаях никаких обязанностей по погашению долгов последних ОСМД не несет.
Если же сособственники дома не заключили прямых договоров с поставщиками коммунальных услуг, и по каким-то причинам именно управляющий, а не ОСМД продолжает «собирать» и перечислять поставщикам соответствующие платежи сособственников, в данном случае ОСМД может нести ответственность по таким долгам только в случае, если оно прямо взяло на себя данную обязанность, закрепив ее в договоре управления.
Таким образом, делаем следующий общий вывод: ОСМД — это, с одной стороны, форма управления общим имуществом многоэтажки, с другой — самостоятельное юридическое лицо, являющееся самостоятельным участником имущественных правоотношений. Следовательно, объединение несет полную имущественную ответственность по своим долгам и не отвечает за личные долги сособственников. Норм, согласно которым ОСМД должно нести имущественную ответственность по личным долгам сособственников, законодательство не содержит. Итак, ОСМД должно погашать только суммы задолженности, начисленные в соответствии с условиями договоров, заключенных самим объединением.
Елена Трегубова, сайт ОСМД инфо
Как протекает беременность? Данный вопрос задают будущие мамы. На сайте optima.genomed.ru Вашему вниманию приведена информация о соблюдении правил во время беременности. Заходите, читайте и узнавайте много полезного из изложенного, чтобы ребенок родился крепким и здоровым.
.gif)
